Vendre votre maison à Zillow ou Opendoor? Voici ce qu'il faut expe …

Le processus d'achat ou de vente d'une maison peut être long, compliqué, coûteux, sujet à des obstacles inattendus et, surtout, stressant. Demandez à quelqu'un qui l'a déjà fait et il y a de fortes chances qu'il vous dise qu'il ne voudra plus jamais recommencer.

Alors que d'autres industries ont été transformées par la proverbiale «perturbation technologique», les changements ont été plus lents à aboutir à des transactions immobilières complexes. Mais une nouvelle vague de startups technologiques appelées «iBuyers» dit qu’elles essaient.

Abréviation de «acheteurs instantanés», iBuyers achètera votre maison à un «prix du marché équitable» déterminé par leur propriétaire algorithme. Si vous acceptez, vous avez la certitude que la transaction sera conclue, un accès instantané aux capitaux propres que vous avez accumulés afin que vous puissiez acheter votre prochaine maison et une date de déménagement flexible pour un déménagement sans heurts. L'iBuyer vend ensuite la maison sur le marché libre.

«J'étais en fait très surpris», explique Joey Vernon, qui a vendu sa maison de la région de Dallas à Zillow l'année dernière. Les vendeurs de maisons cités dans cette histoire ont été mis en contact avec Curbed par l'iBuyer auquel ils ont vendu. «Je redoutais de vendre la maison, avec nos chiens et toutes les promenades. C’est un problème. J'ai déjà vendu une maison et ce n'était qu'un cauchemar d'essayer de la vendre. "Avec Zillow, elle dit:" Il n'y avait rien de caché. En fait, j'ai vraiment aimé ça. Le processus était simple. "

Mais comme le concept iBuying est nouveau, il existe de nombreuses idées fausses sur ce que font les iBuyers, et les consommateurs soupçonnent souvent que le tout est une arnaque. Ici, nous vous guiderons tout au long du processus de vente d'une maison à un iBuyer afin que vous puissiez décider si cela vous convient.

Qui sont les iBuyers et où opèrent-ils?

Le concept d'iBuying a été lancé par la startup Opendoor soutenue par Softbank en 2014. Une startup rivale appelée Offerpad a été lancée peu de temps après. Le concept s'est suffisamment développé pour que d'autres sociétés immobilières lancent leurs propres programmes iBuyer, notamment Zillow, mais Redfin et Keller Williams ont également lancé des programmes iBuyer à plus petite échelle.

Parce qu'ils ont besoin de beaucoup de données pour générer des prix précis, les iBuyers cherchent à acheter des maisons qui correspondent à ce qu'elles appellent une «boîte d'achat». Ce sont généralement des maisons de banlieue à prix modéré, allant de 150 000 $ à 500 000 $, selon l'iBuyer et la ville. .

Tous les iBuyers ne sont pas dans toutes les villes, et les villes avec des logements irréguliers ou chers comme New York n'ont pas attiré les iBuyers car les maisons y sont plus difficiles à évaluer via un algorithme. Mais les grands marchés avec beaucoup de maisons unifamiliales de banlieue à prix modéré sont du pain et du beurre pour iBuyers. Voici une carte où chaque iBuyer opère actuellement.

Comment démarrer le processus avec un iBuyer?

Si vous voulez voir ce qu'un iBuyer offrira pour votre maison, visitez simplement l'un de leurs sites Web. Entrez votre adresse et quelques informations de base sur votre maison, telles que le nombre de chambres et de salles de bain, si les appareils ont été mis à jour, les rénovations récentes effectuées, etc.

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Dans quelques jours – et parfois en seulement 24 heures – l'iBuyer vous contactera par téléphone ou par e-mail avec une offre pour votre maison. Ils voudront savoir quand vous espérez déménager et répondre à toutes vos questions sur l'offre.

Si l'offre vous convient, vous planifiez un moment à votre convenance pour qu'une personne de l'iBuyer vienne chez vous et l'évalue. C'est juste pour s'assurer que la maison est comme vous l'avez décrite, et cela prend entre 90 minutes et deux heures.

Ce processus peut entraîner un problème de maintenance que vous aurez le choix de réparer vous-même ou de faire faire par l'iBuyer. Selon la réparation, cela vaut la peine de vérifier auprès de votre assureur habitation pour voir s’ils couvriront le coût. Si vous choisissez de faire réparer l'iBuyer, cela peut entraîner une réduction de l'offre.

À ce stade, vous recevrez une offre finale. Vous aurez un délai pour accepter l'offre qui peut aller de cinq jours à quelques semaines, selon l'iBuyer.

Vous avez décidé d'accepter l'offre. Maintenant quoi?

Une fois que vous avez accepté l'offre iBuyer, vous choisissez une date de clôture dans un délai de 60 à 90 jours, selon l'iBuyer. Notez que cette date est flexible, donc s'il s'avère que vous devez la déplacer, l'iBuyer l'adaptera et la modifiera, selon leurs termes.

Jeff Weaver a vendu sa maison dans la banlieue de Dallas de Garland, au Texas, à Zillow après avoir décidé de déménager dans le sud du Texas, mais a heurté un accroc dans le processus de titre. En raison d'un précédent mariage qui n'a jamais été officiellement annulé, Weaver a dû retarder sa date de clôture pendant qu'il travaillait sur les détails avec son ex-conjoint, qui avait déménagé au Mexique, ce qui a ajouté du temps et compliqué le processus.

Zillow était flexible, cependant, alors il a finalisé le divorce, a obtenu le titre effacé et n'a pas dû tout recommencer à cause du retard.

"[Zillow] n'arrêtait pas de repousser la date pour nous », a déclaré Weaver. «S'ils nous tenaient à la date limite, nous n'aurions pas pu fermer. C'était le meilleur choix que j'aie jamais fait. »

S'il y a un sérieux problème dans votre mouvement et que vous ne peut pas sortir de votre maison actuelle dans les 60 à 90 jours alloués, la plupart des iBuyers vous permettent de leur louer la maison pour tout dépassement de délai, selon les entreprises et leurs clients.

Mais l'un des principaux avantages de la vente à un iBuyer est ce que vous n'avez pas à faire. Vous n'avez pas à montrer la maison à des acheteurs potentiels ni même à nettoyer la maison en sortant. L'iBuyer s'occupe de tout cela, car il effectuera de légères rénovations sur la maison après votre déménagement. Il est également important de noter que vous pouvez annuler la vente à tout moment jusqu'à la clôture sans payer de frais.

Vous obtenez également une certitude supplémentaire que l'accord va être conclu. Vous n'avez pas à gérer la date de clôture de quelqu'un d'autre, ni la possibilité qu'il se retire à la dernière seconde.

Quel est le piège? Je ne laisse pas d'argent sur la table en vendant à un iBuyer?

Le problème est le suivant: vous allez payer pour cette commodité. Lorsque vous vendez à un iBuyer, vous ne mettez pas votre maison sur le marché et ne laissez pas les concurrents enchérir le prix, il est donc possible que vous obteniez moins d'argent pour la maison que si vous passiez par un agent immobilier traditionnel.

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Vous paierez également probablement plus en frais de transaction que si vous passiez par un agent immobilier traditionnel. Un agent immobilier facturera environ 6%, tandis que les iBuyers factureront 7,5% ou plus. Bien que 7,5% soient les frais standard selon leurs sites Web, les frais exacts vous seront communiqués au cours du processus.

Mais les iBuyers ne sont pas des nageoires traditionnelles qui abaissent considérablement le vendeur, puis effectuent une tonne de rénovations pour vendre la maison à un prix élevé. En fait, les iBuyers tirent la grande majorité de leur argent des frais de transaction, selon Stephen Kim de la société de conseil en investissement Evercore. Ils vendent les maisons qu'ils achètent sur le marché libre, il est donc possible qu'ils vendent la maison à un prix supérieur à ce qu'ils ont acheté, mais généralement pas beaucoup.

Le consultant en technologie immobilière Mike DelPrete a analysé 20000 transactions Opendoor et Zillow entre 2018 et 2019 et a conclu que les iBuyers vendaient des maisons pour environ 1,2 à 1,4 pour cent de plus que ce pour quoi elles les achetaient, après avoir tenu compte de l'inflation et de la valeur ajoutée de toute rénovation. Pour une maison de 270000 $, cela signifie que vous laisseriez 3240 $ à 3780 $ sur la table en ne vendant pas sur le marché libre, plus les frais de transaction supplémentaires, ce qui ajouterait 4150 $ de plus que les frais d'un agent immobilier traditionnel si vous bénéficiez d'un taux de 7,5% .

Les personnes qui ont vendu à iBuyers reconnaissent avoir payé un peu plus, mais elles l'ont quand même fait parce qu'elles ont décidé que cela en valait la peine pour éviter d'avoir à aligner deux dates de clôture (si vous achetez une nouvelle maison après avoir vendu votre ancienne), montrant la maison à des acheteurs potentiels, etc. À vous de décider s'il vaut la peine de payer un supplément pour cette commodité.

Qu'est-ce que les iBuyers offrent d'autre?

La plupart des iBuyers offrent d'autres services liés à l'achat et à la vente d'une maison, notamment des services hypothécaires et de titres. Cependant, ce sont toujours de nouvelles offres qui ne sont pas disponibles dans toutes les villes où les iBuyers opèrent, vous devrez donc demander si ces options sont disponibles dans votre région.

La plupart des iBuyers ont également des partenariats avec des constructeurs qui offrent une commodité supplémentaire si vous achetez une maison neuve ou construisez une maison personnalisée. Demandez à l'entreprise qui construit votre maison si c'est une option pour vous. Si vous vendez à un iBuyer via un partenariat de constructeur de maisons, votre date de clôture peut aller jusqu'à neuf mois à partir du moment où vous acceptez une offre.

Plutôt que de faire des rénovations majeures à sa maison actuelle, Carl Moccia a décidé de construire une toute nouvelle maison dans la région de Houston pour mieux répondre aux besoins particuliers de sa fille. Il dit que le constructeur l'a référé à Opendoor, mais il était très sceptique envers iBuyers, pensant que c'était une arnaque à la maison.

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Mais l'offre qu'il a reçue correspondait exactement à ce que son agent immobilier pensait qu'il obtiendrait pour la maison sur le marché libre et, après quelques recherches supplémentaires, a décidé de vendre par le biais du programme de constructeur.

"L'un des plus grands avantages que j'ai trouvés était le fait qu'ils sont super flexibles avec la date de clôture", explique Moccia. "Quand vous construisez [a new house], c'est évidemment une cible mouvante. Ils étaient comme "Ouais, faites-le nous savoir, allez sur votre portail et faites-nous savoir quand vous voulez fermer." Cela a changé une ou deux fois sans hoquet. "

À quoi dois-je m'attendre si j'achète une maison auprès d'un iBuyer?

L'achat d'une maison à Opendoor ou à Zillow ne sera pas très différent de l'achat via les canaux traditionnels. Ils accepteront les offres et si la vôtre s'avère être la meilleure offre, ils l'accepteront.

Pourtant, il y a un avantage à acheter auprès d'un iBuyer. Vous avez la certitude que l’accord va être conclu et vous aurez une date d’arrivée flexible. L'entreprise ne va pas avoir d'attachement émotionnel à la maison. Alors, quand ils disent qu'ils cherchent à vendre, ils espèrent le faire dès que possible.

Les iBuyers rénovent les maisons avant de les mettre sur le marché, mais c'est plus un entretien sans fioritures qu'une refonte totale. Ils feront des réparations de base et nettoieront la maison, mais ils ne vont pas installer de sols de fantaisie ni ajouter de piscine.

Vendre à un iBuyer n'est pas pour tout le monde. Mais cela pourrait être le bon choix dans une situation où vous devez déménager dès que possible pour accueillir un nouvel emploi, un nouvel enfant ou toute autre chose qui pourrait nécessiter une vente rapide. Et si vous ne voulez tout simplement pas gérer tous les tracas de la vente d'une maison et que vous êtes prêt à payer pour les éviter, c'est le service que vous recherchez.

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Julien