Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019 de M. Cooper Group Inc (COOP)

Source de l'image: The Motley Fool.

M. Cooper Group Inc (NASDAQ: COOP) Call of Earnings Q4 2019 25 février 2020, 9 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants
  • Remarques préparées:

    Opérateur

    Mesdames et messieurs, merci de votre présence et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre de M. Cooper Group. [Operator instructions] Veuillez noter que la conférence d'aujourd'hui est enregistrée. [Operator instructions] J'aimerais maintenant remettre la conférence à votre conférencier aujourd'hui à Ken Posner, vice-président principal de la planification stratégique et des relations avec les investisseurs.

    Je vous remercie. Allez-y, monsieur.

    Ken Posner – Vice-président principal de la planification stratégique et des relations avec les investisseurs

    Bonjour et bienvenue à l'appel des résultats du quatrième trimestre de M. Cooper Group. Je m'appelle Ken Posner et je suis vice-président principal de la planification stratégique et des relations avec les investisseurs. Je suis accompagné aujourd'hui de Jay Bray, président-directeur général; et Chris Marshall, vice-président et directeur financier.

    Pour rappel, nous ferons référence aux diapositives accessibles sur notre page Web Investor Relations à l'adresse investisseurs.mrcoopergroup.com. De plus, cet appel est en cours d'enregistrement. Pendant l'appel, nous pouvons faire référence à des mesures non conformes aux PCGR, qui sont rapprochées des résultats conformes aux PCGR dans l'annexe au diaporama. Et enfin, pendant l'appel, nous pouvons faire des déclarations prospectives.

    Vous devez comprendre que ces déclarations pourraient être affectées par des facteurs de risque que nous avons identifiés dans nos 10-K et autres dépôts auprès de la SEC. De plus, nous ne prenons aucun engagement de mettre à jour ces déclarations si les conditions changent. Je donne maintenant la parole à Jay.

    Jay Bray — Président et Directeur Général

    Merci, Ken, et bonjour à tous et bienvenue à notre appel. Je vais commencer par passer en revue les faits saillants du trimestre à la diapositive 6. Nous avons déclaré un bénéfice net de 461 millions de dollars ou 4,95 $ par action. Ces résultats comprennent un avantage de 285 millions de dollars provenant de la libération de la provision pour moins-value de l'actif d'impôt différé, un gain à la valeur de marché de 102 millions de dollars et un très bon bénéfice d'exploitation avant impôts de 125 millions de dollars, ce qui équivaut à un ROTCE de 21%.

    Une fois de plus, le segment Originations a produit d'excellents résultats avec 138 millions de dollars de bénéfices avant impôts sur un record de 12,6 milliards de dollars de prêts financés et une marge de 1,1%, ce qui correspondait exactement à la mise à jour que nous avons fournie en décembre. Le portefeuille de services est resté stable au cours du quatrième trimestre, ce qui a démontré notre capacité à reconstituer le portefeuille avec des origines, car il n'y a pas eu d'acquisitions massives au cours du trimestre. En fait, il n'y a pas eu d'acquisitions massives depuis le premier trimestre. XOME a enregistré un autre trimestre solide avec un bénéfice d'exploitation avant impôts qui atteint 14 millions de dollars, grâce à la forte dynamique de l'unité Tyler, qui bénéficie de refinancements.

    Enfin, après la fin du trimestre, nous avons appelé 100 millions de dollars supplémentaires de billets de premier rang et émis 600 millions de dollars en nouveaux billets de sept ans, ce qui nous a permis de refinancer les échéances restantes en 2021 et 2022. Nous avons été extrêmement satisfaits de la réception par le marché de cette transaction. . Nous avions un taux d'abonnement de 100% après le roadshow sans accord. L'opération a fini par être sursouscrite six fois, et les billets ont été évalués à des spreads record pour un seul émetteur de services financiers noté B.

    Depuis l'émission d'obligations WMIH en 2018, nos écarts se sont élevés d'environ 200 points de base, ce que nous considérons comme une rétroaction positive du marché sur nos progrès réalisés par rapport à nos objectifs stratégiques. Si vous passez à la diapositive 7, j'aimerais parler davantage de l'orientation stratégique de l'entreprise. Comme vous vous en souvenez, lors de notre appel du quatrième trimestre de l'année dernière, nous vous avions dit que nous allions prendre une pause de la croissance pour nous concentrer sur l'intégration, le désendettement et l'amélioration de la rentabilité. Et c'est exactement ce que nous avons fait.

    En 2019, nous avons achevé l'intégration de nos trois acquisitions, atteint notre objectif de désendettement initial et amélioré de manière significative la rentabilité globale de l'entreprise. Maintenant, la question que vous vous posez est la suivante, et la réponse est plus ou moins la même. Alors que l'équipe de direction et le conseil d'administration ont réfléchi à notre position sur le marché et à nos forces concurrentielles, nous avons développé une série de piliers stratégiques qui guideront le prochain chapitre de l'histoire de M. Cooper.

    L'objectif primordial est de faire grimper le stock à une valeur comptable tangible ou supérieure, et nous le ferons en positionnant l'entreprise pour une croissance durable à long terme et en générant un rendement des capitaux propres cohérent égal ou supérieur à notre objectif de 12%. La première priorité de ces piliers stratégiques est de renforcer le bilan pour garantir que M. Cooper continue de servir de source de force pour les marchés du logement et des prêts hypothécaires aux États-Unis, même si l'environnement économique devient défavorable.

    À cet égard, nous prévoyons au cours des deux à trois prochaines années que le ratio des actifs corporels nets augmentera à 15% ou plus. Nous prévoyons atteindre ce ratio en donnant la priorité à l'utilisation des flux de trésorerie pour retirer les billets de premier rang de façon opportuniste. Un bilan solide signifie également une liquidité solide. La transaction refinancée de 600 millions de dollars a permis de liquider nos échéances jusqu'en juillet 2023, ce qui nous laisse une piste de liquidité de trois ans et demi, ce qui est une excellente position en cas de détérioration de l'environnement.

    Passons maintenant à la diapositive n ° 8 et parlons du deuxième pilier majeur de notre plan stratégique, qui est de favoriser l'amélioration continue de notre structure de coûts. En termes simples, lorsque nous pensons au modèle d'affaires de M. Cooper, nous pensons que la clé de la rentabilité est l'amélioration continue de la productivité.

    Nous considérons ce pilier comme essentiel pour maintenir le ROTCE face à des vents contraires tels que la normalisation des marges d'origine une fois que la capacité revient enfin sur le marché. Vous nous avez entendu parler du projet Titan, qui était une initiative conçue pour améliorer l'expérience client et générer des économies significatives, ainsi que la façon dont l'équipe Home Advisor augmente les taux de récupération et améliore la rentabilité. Ce sont deux exemples de notre concentration sur les coûts unitaires. Les deux graphiques sur cette page vous montrent que nous avons fait des progrès ici ces dernières années, mais pas assez.

    À l'avenir, chacun de nos secteurs d'activité a pour mandat de réduire le coût unitaire de 5% par année, année après année. Les chiffres des coûts unitaires peuvent varier d'un trimestre à l'autre en raison des changements de composition, de nos volumes et des conditions du marché, mais vous devez vous attendre à ce que nous montrions des progrès ici au fil du temps. Vous nous avez également entendu parler d'opérations sur titres, qui représentent diverses possibilités de rationaliser les frais généraux. Ce genre d'initiatives se poursuivra.

    Enfin, je commenterai les trois autres piliers, qui concernent nos clients et nos talents. Ces piliers ne sont pas liés exactement à ROTCE, nos mesures de bilan, mais ils sont absolument essentiels à tous les aspects de nos activités, et nous vous informerons de temps à autre en cas d'accomplissements ou de problèmes importants. Et sur cette note, je passe l'appel à Chris.

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Merci, Jay. Bonjour à tous. Je vais commencer par un examen de haut niveau de nos résultats sur la diapositive 9. Comme vous l'avez vu, nous avons déclaré un bénéfice net de 461 millions de dollars sur la base des PCGR, ce qui équivaut à 4,95 dollars par action.

    Ces résultats comprenaient la libération de la provision pour moins-value de notre actif d'impôt différé, qui totalisait 285 millions de dollars. Comme vous le savez, nous avons supposé 6 milliards de dollars de pertes d’exploitation nettes dans le cadre de la fusion du WMIH. Et sur la base de nos projections de l'époque, nous avons établi un DTA de 1,2 milliard de dollars avec l'allocation destinée à couvrir une partie des NOL, qui, selon nous, expirerait inutilisée. Et lors de notre examen de fin d'année 2019 de la CDI, nous avons conclu que la provision n'était plus appropriée en raison de l'amélioration de la rentabilité de l'entreprise et de la mise en œuvre d'une stratégie de planification fiscale prudente.

    Selon la valeur comptable de la CDI à la fin de l'exercice, nous prévoyons économiser 1,3 milliard de dollars en paiements d'impôt fédéral au fil du temps, ce qui signifie plus de liquidités pour le désendettement, la construction de liquidités ou l'investissement dans la croissance. Nos résultats selon les PCGR ont également profité d'une mise sur le marché de 102 millions de dollars, dont je parlerai dans une minute, mais, tout d'abord, concentrons-nous sur le bénéfice d'exploitation avant impôts, qui était de 125 millions de dollars en bonne santé au cours du trimestre, en baisse par rapport au record 171 millions de dollars au trimestre précédent, les marges d'origine s'étant normalisées. Sur une base entièrement fiscale, cela équivalait à un rendement de 21,1% sur les actions ordinaires incorporelles, ce qui est bien supérieur à notre objectif à long terme de 12%. En termes d'ajustements, nous avons exclu 6 millions de dollars en indemnités de départ, qui étaient réparties également entre XOME et les sociétés.

    Et nous nous attendons à voir un niveau similaire de frais de licenciement ce trimestre. Il y a eu d'autres éléments notables au cours du trimestre, que j'aimerais souligner. Le service a bénéficié d'une reprise de 19 millions de dollars, qui se traduit par une réduction des dépenses. De plus, la ligne d'entreprise comprenait 7 millions de dollars de coûts associés à la fermeture de certaines installations et activités qui ne sont plus essentielles.

    Ce coût et les indemnités de licenciement font partie des initiatives d'entreprise dont nous avons discuté avec vous au dernier trimestre, qui visaient à rationaliser nos opérations et à améliorer l'efficacité. Passons maintenant à la diapositive 10 et discutons de la valeur comptable de notre portefeuille MSR et du gain à la valeur de marché de 102 millions de dollars comptabilisé au cours du trimestre. La mise sur le marché reflète principalement l'augmentation de 10 points de base des taux hypothécaires au cours du quatrième trimestre et les implications pour les vitesses de remboursement anticipé légèrement plus lentes, que vous verrez dans le 10-K comme une diminution de l'hypothèse de CPR à vie de 13,9% à 13,1. %. De plus, le mouvement dans la partie courte de la courbe a aidé, ce qui implique de meilleures perspectives pour le revenu net d'intérêts.

    À la suite de ces changements, la valeur du portefeuille MSR est passée de 109 à 118 points de base, ce qui était similaire au changement que nous avons vu signalé par d'autres sur le marché. Le niveau actuel des taux d'intérêt se traduit par une augmentation de la charge d'amortissement dans notre portefeuille de services, mais, en même temps, crée des conditions très favorables pour notre canal DTC, qui vise à aider nos clients existants à se refinancer. En jetant un œil à notre portefeuille, nous estimons que 1,1 million de nos clients, soit 28% du total, sont en mesure d'économiser environ 200 $ par mois s'ils se refinancent actuellement, ce qui, selon nous, équivaut à une période de récupération de deux ans, ce qui , pour la plupart des gens, est une assez bonne affaire. Le tableau de sensibilité vous montre qu'en l'absence d'un mouvement de taux important, nous nous attendons à ce que le volume de notre canal DTC reste solide dans un avenir prévisible.

    Passons donc à la diapositive 11 et parlons des origines, qui, encore une fois, ont donné d'excellents résultats avec un bénéfice avant impôts de 138 millions de dollars au quatrième trimestre sur un financement record de 12,6 milliards de dollars. Ces résultats reflètent évidemment des conditions de marché favorables, mais ils indiquent également les investissements que nous avons faits ces dernières années, notamment la création de notre unité Home Advisor, l'acquisition de Pacific Union ainsi que des facteurs importants mais intangibles comme la culture de notre peuple , des opérateurs disciplinés et extrêmement innovants. Grâce à cette progression des origines, notre modèle économique global est plus équilibré et plus rentable qu'il ne l'était dans les cycles précédents. La marge reste solide à 110 points de base, ce qui est conforme à la mise à jour que nous avons fournie en décembre.

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    Comme vous le savez, nous comptabilisons les revenus lorsque le prêt est bloqué et constatons les dépenses lorsque le prêt est financé. La marge du troisième trimestre de 132 points de base était inhabituellement élevée car les verrous ont dépassé le financement. Alors qu'au quatrième trimestre, les verrous et les financements sont parfaitement alignés, c'est pourquoi la marge est tombée à un niveau plus normalisé. Depuis la fin de l'année, les taux hypothécaires ont diminué d'environ 20 points de base et, par conséquent, nous avons assisté à une nouvelle augmentation des volumes d'écluses.

    En janvier, le volume total financé était de 4 milliards de dollars tandis que les serrures commençaient à avancer à 4,1 milliards de dollars. Si cette tendance se poursuit, nous nous attendons à voir la marge voir une certaine expansion. Passons maintenant à la diapositive 12 et passons en revue le portefeuille de services. Total UPB a terminé le trimestre à 643 milliards de dollars, ce qui est stable par rapport au troisième trimestre et conforme à nos prévisions.

    En ce qui concerne les composants du portefeuille, les prêts hypothécaires inversés et de marque privée continuent de couler, tandis que le sous-service a bien progressé et le portefeuille détenu était largement stable. Malgré des paiements anticipés élevés, nous estimons notre taux de réapprovisionnement net maintenu à 100%, ce qui indique que nos origines sont, de manière générale, suffisantes pour soutenir le portefeuille net de ruissellement attribuable aux partenaires de co-investissement sans que nous ayons à poursuivre des acquisitions massives de MSR. Comme Jay l'a souligné, c'est à peu près ce que vous avez vu en 2019 puisque nous n'avons effectué aucune acquisition en masse depuis la conclusion de l'accord avec Seterus au premier trimestre. Alors que nous entrons dans 2020, nous prévoyons que l'UPB de maintenance totale sera à peu près plate.

    Et que nous nous développions un peu ou que nous nous rétrécissions un peu, nous dépendrons probablement des performances de nos partenaires de sous-service. Passons maintenant à la diapositive 13 et examinons la marge de service, dont nous discuterons en excluant la marque complète. Sur cette base, la marge de service était de 5,5 points de base, en baisse par rapport à 5,8 points de base au troisième trimestre en raison des CPR plus élevés, qui ont culminé à 19,1% au cours du trimestre et qui se sont traduits par un amortissement beaucoup plus élevé. Cette pression a été contrebalancée par une récupération de 19 millions de dollars pour un ancien réparateur associé au portefeuille que nous avons acquis il y a plusieurs années.

    Cet avantage se traduit par une réduction des saisies et autres dépenses liées à la liquidation, que vous pouvez voir en annexe au jeu. Le portefeuille inversé est en ruissellement et n'est pas un moteur important de résultats, mais il introduit une certaine variabilité dans la marge en raison du calendrier des recouvrements et de l'impact des taux d'intérêt sur le traitement comptable des coûts de financement. Comme vous pouvez le voir sur le graphique, le reverse a contribué de 0,3 point de base ce trimestre, contre un point de base au troisième trimestre. Enfin, je dirais que la tendance de la délinquance reste très favorable avec des retards de 60 jours tombant à 2%.

    Passons maintenant à XOME sur la diapositive 14. Nous avons été satisfaits d'un autre solide trimestre de performance avec un bénéfice d'exploitation avant impôts passant de 13 millions à 14 millions de dollars. Le point culminant du trimestre chez XOME a été un flux de commandes important lié au refinancement dans notre unité de titre. Comme nous l'avons commenté précédemment, Assurant est désormais entièrement intégré, à l'exception des efforts liés à l'intégration de certains clients à nos nouvelles plateformes.

    Cet effort est en bonne voie et est géré avec beaucoup de soin, et les commentaires ont été très positifs. Vous remarquerez que la proportion des revenus de tiers a légèrement baissé, passant de 53% à 51% au quatrième trimestre. Cela reflète le ralentissement saisonnier typique des services extérieurs et devrait reprendre sa progression plus tard au printemps. Nous avons annoncé en janvier que Mike Rawls avait pris la direction de XOME.

    Mike est un membre très respecté de notre équipe de direction, un vétéran de 20 ans de la société et, depuis cinq ans, il dirige les opérations d'entretien. Mike apporte une vaste expérience et crédibilité à XOME et jouera un rôle déterminant dans la génération de revenus, alors que nous rivalisons pour gagner de nouveaux clients et vendre de multiples services aux clients existants. Nous restons confiants dans les prévisions de 50 millions de dollars de bénéfice d'exploitation avant impôts pour 2020 que nous avons déjà partagées avec vous. Cependant, le premier trimestre est généralement un point bas saisonnier, vous constaterez donc probablement une baisse des bénéfices au prochain trimestre.

    Terminons maintenant la diapositive 15 avec un examen de la liquidité et du capital. Nous avons terminé l'année avec une très forte liquidité, ce qui nous a permis de rembourser les lignes d'exploitation de 90 millions de dollars. Et comme certains d'entre vous l'ont remarqué, la FHFA a récemment présenté de nouvelles exigences proposées pour les gestionnaires de prêts hypothécaires non bancaires. Nous respectons confortablement ces propositions.

    Et s'ils sont mis en œuvre, nous n'attendons aucun impact sur notre entreprise. Plus tôt cette année, nous avons partagé avec vous une mesure illustrative appelée flux de trésorerie discrétionnaire en régime permanent, qui est le montant de trésorerie disponible une fois que nous maintenons l'actif MSR à son niveau actuel, net de l'écart excessif. Pour le quatrième trimestre, les flux de trésorerie à l'état d'équilibre étaient de 129 millions de dollars. Je vais maintenant réitérer les commentaires de Jay sur notre satisfaction à l'égard de la réception par le marché de notre émission de billets de premier rang en janvier.

    Comme il l'a souligné, cette transaction efface nos échéances jusqu'en juillet 2023, nous offrant une piste de liquidité de trois ans et demi, ce qui est une très bonne position pour être. Comme vous vous en doutez, nous surveillons le marché de près que nous analysons les alternatives pour les échéances 2023, qui deviennent rachetables en juillet de cette année; et les échéances 2026, qui deviendront remboursables l'année prochaine. La valeur nette tangible des actifs était de 11% à la fin de l'exercice. Comme Jay l'a mentionné, nous gérons l'entreprise vers un objectif de 15% ou plus.

    Ce n'est pas un chiffre magique, mais reflète plutôt le processus de planification des immobilisations que nous avons entrepris récemment, qui a pris en compte notre bilan actuel et les résultats de nos modèles de simulation et de stress test internes. Jusqu'à ce que nous nous rapprochions de cette fourchette, nous continuerons de privilégier le retrait de nos billets de premier rang et la constitution de liquidités par rapport aux acquisitions. Nous pensons que mettre la plate-forme d'exploitation la plus solide de l'industrie au-dessus d'un bilan très solide est une bonne stratégie qui se traduira par un rendement des capitaux propres durable de 12% ou plus et un prix des actions égal ou supérieur à la valeur comptable tangible. Donc, avec cela, je vais revenir à Ken pour les questions et réponses.

    Ken Posner – Vice-président principal de la planification stratégique et des relations avec les investisseurs

    Merci, Chris. Je vais demander à notre opérateur de démarrer la session de questions / réponses.

    Questions et réponses:

    Opérateur

    Merci Monsieur. [Operator instructions] Notre première question vient de Bose George de KBW. Allez-y.

    Bose George – KBW – Analyste

    Bonjour. Oui. Permettez-moi de commencer par un sur les dépenses de service. Donc, même si nous ajoutons les 19 millions de dollars que vous avez appelés, il semble que le taux d'exécution de cet élément de campagne serait de 154 millions de dollars, ce qui est encore en baisse par rapport au troisième trimestre.

    Est-ce donc un bon nombre de taux d'exécution? Vous savez que le portefeuille de services devrait se stabiliser en 2020? Si tel est le cas, devrions-nous …

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Bose, je suis désolé de vous interrompre, mais nous avons du mal à vous entendre. Pouvez-vous…

    Bose George – KBW – Analyste

    Pardon. Est-ce mieux?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Oui, ça l'est.

    Bose George – KBW – Analyste

    D'ACCORD. Génial. Oui. Je voulais commencer par une question sur les frais de service.

    Donc, si nous ajoutons les 19 millions de dollars que vous avez appelés, le taux d'exécution de cet élément de campagne serait de 154 millions de dollars, ce qui est toujours en baisse par rapport au troisième trimestre. Je voulais donc obtenir un peu de couleur sur la façon dont nous devrions penser à cet élément de campagne pour l'année prochaine. Est-ce un assez bon taux d'exécution?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Je pense que vous devriez penser au taux d'exécution pour l'entretien à environ cinq points de base à la base, et cela va varier en fonction des éléments ponctuels, qui se produisent assez fréquemment, et de l'amortissement, qui a vraiment culminé au dernier trimestre . Donc, en l'absence de l'élément ponctuel, oui, le nombre aurait été en baisse modeste car les CPR ont culminé à plus de 19%. Et plus normal, si vous regardiez notre marge de service au cours des huit derniers trimestres, je ne sais pas, et que nous avons exclu les deux, et je pense que nous avons un tableau dans le jeu que nous pourrions parcourir avec vous. Si vous deviez exclure les éléments ponctuels et appliquer un amortissement plus normalisé, je pense que vous verriez le nombre s'accrocher assez régulièrement à environ cinq points de base.

    Je pense donc que c'est une assez bonne perspective. Maintenant, nous avons un certain nombre d'éléments ponctuels sur lesquels nous travaillons toujours. Et cela pourrait très bien se produire ce trimestre et, d'ailleurs, tous les trimestres de cette année, mais je ne voudrais pas que vous les prévoyiez parce que leur calendrier est très difficile à estimer. Tout comme le trimestre dernier, nous avons conclu une négociation avec un ancien réparateur pour un portefeuille que nous avons acheté il y a plusieurs années, et nous travaillons sur ce règlement depuis probablement deux ans.

    Donc, le moment de la fermeture de ces choses, et nous avons réservé les résultats, très difficiles à prévoir. Encore une fois, je reviendrais pour supposer cinq points de base, et ce nombre variera en fonction de l'amortissement et de ces éléments ponctuels.

    Jay Bray — Président et Directeur Général

    Oui. Et je pense, Bose, si vous regardez trimestre par trimestre, l'amortissement était une grande partie de l'histoire. Je pense qu'il a augmenté de 11 millions de dollars ou de 12 millions de dollars du troisième au quatrième trimestre. Je pense donc que cela expliquerait une grande partie de cela.

    Et au point de Chris, cinq est un nombre raisonnable. Je pense que nous aurons des articles ponctuels. Et franchement, d'un point de vue opérationnel, nous recherchons toujours des améliorations, ce qui pourrait aider cela. Et je pense que nous en avons identifié quelques-uns qui couleront tout au long de l'année.

    Je pense donc que c'est comme ça que vous devriez penser.

    Bose George – KBW – Analyste

    D'ACCORD. Génial. Et puis, juste sur le segment inverse, qu'est-ce qu'une attente normalisée à partir de là, car cela semble évidemment rebondir un peu aussi?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Oui. Je ne pense pas que nous nous attendions à voir une quelconque contribution du revers au cours de l'année. L'entreprise est en ruissellement et, en fait, elle peut être légèrement négative, car nous continuons d'essayer de redresser les frais généraux avec la diminution de la base d'actifs. La variabilité que nous avons mentionnée est simplement liée à la comptabilité d'achat qui s'est produite lors de la fusion de la WMIH.

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    Et lorsque nous marquons les obligations, ces marques accélèrent ou ralentissent en fonction des taux d'intérêt. Donc, vous verrez un peu de variabilité, mais vous devriez penser à cela comme une entreprise qui atteindra l'équilibre ou peut-être légèrement négative, peut-être légèrement positive. Mais comme il est en ruissellement, je ne pense pas que cela va changer beaucoup au cours des deux prochaines années.

    Bose George – KBW – Analyste

    D'ACCORD. Qui aide. Et puis juste un dernier. Historiquement, vous avez évidemment été, je suppose, touchés négativement par les taux plus bas.

    Vous avez maintenant développé un peu la banque hypothécaire. Comment décririez-vous votre poste? Es-tu? Diriez-vous que vous êtes neutre vis-à-vis des tarifs? Ou que pensez-vous simplement du rôle que vous avez vu dans les taux?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Je dirais que je ne suis pas sûr de pouvoir vous donner une réponse exacte. À l'avenir, je dirais que si vous regardez ce que nous avons fait au cours de la dernière année, nous n'étions pas neutres et que nos notes étaient plus élevées que le bénéfice d'exploitation que nous avons généré à partir de notre segment d'origine, mais cela dépend vraiment du calendrier . À long terme, nous nous attendons à ce que notre segment d'origine profite de taux inférieurs et récupère ces marques, puis certaines, mais je ne sais pas si je vous donne une position définitive sur notre neutralité ou non parce que je pense que vous '' re demandant cela dans un délai très précis.

    Jay Bray — Président et Directeur Général

    Oui. Je pense, Bose, que la façon dont nous y pensons est que la marque va se produire. Si vous avez une marque MSR, selon l'endroit où se situent les taux, cela va se produire à un moment donné. Et puis, l'activité d'origination va évidemment en bénéficier pendant plusieurs trimestres.

    Et comme Chris a fait allusion, je veux dire, nous assistons à un mois de janvier incroyablement fort dans le secteur de l'origination, et nous nous attendons à ce que cela continue. Donc, la façon dont nous y pensons est celle du marché, c'est une sorte d'événement ponctuel. Et puis au cours des prochains trimestres, vous allez récupérer cela grâce à l'activité d'origination. Est-ce dollar pour dollar? De toute évidence, le temps nous le dira et le moment qui y sera associé, mais c'est comme ça que nous pensons.

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Je pense à long terme si vous regardez les 1,1 million de clients qui sont dans l'argent, pour ainsi dire. Si les taux se stabilisent, ils sont clairement en baisse ce trimestre. Mais s'ils étaient stables et que nous avions 1,1 million de clients que nous pourrions refinancer, nous gagnerions certainement beaucoup d'argent dans un avenir prévisible.

    Bose George – KBW – Analyste

    D'ACCORD. Ça a du sens. Et puis ma question était vraiment à plus long terme parce que je comprends la différence de timing. Mais certainement, il semble que vous soyez bien placé pour profiter à plus long terme du déménagement …

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Bose, je suis désolé. Nous avons de la difficulté à vous entendre à nouveau.

    Bose George – KBW – Analyste

    D'ACCORD. Pardon. Ma question portait vraiment sur les avantages à long terme, car je comprends la différence de calendrier. Mais cela ressemble à ceci, le taux de valeur devrait vous aider à plus long terme.

    Telle était la question.

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Oui oui. C'est exact.

    Jay Bray — Président et Directeur Général

    Absolument.

    Bose George – KBW – Analyste

    Je vous remercie.

    Opérateur

    Notre prochaine question vient de Doug Harter du Credit Suisse. Allez-y.

    Doug Harter – Credit Suisse – Analyste

    Merci. En pensant simplement à votre test de la valeur nette tangible des actifs, comment pensez-vous de l'activité inversée dans ce contexte, en quelque sorte étant donné qu'elle grossit le bilan, mais ce n'est pas vraiment un actif avec recours? Je suppose comment pensez-vous de vous adapter à cela?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Eh bien, nous pensons que vous pouvez vous y adapter. Nous ne l'avons pas fait, mais nous convenons avec vous qu'il s'agit d'un élément à très, très faible risque et qu'il a probablement besoin de moins de capital alloué. Mais nous définissons cela comme un objectif à long terme. Alors que le livre inversé s'épuise, cela contribuera à atteindre cet objectif.

    Nous sommes d'accord avec votre principe général, Doug.

    Jay Bray — Président et Directeur Général

    Oui. Je pense, Doug, que nous avons toujours considéré cela comme une sorte de non-recours, cela pourrait être exclu. Notre objectif sera le total des actifs, mais, clairement, je pense que vous y pensez correctement.

    Doug Harter – Credit Suisse – Analyste

    Droite. Parce qu'évidemment, si vous excluez ces actifs aujourd'hui, vous êtes déjà bien au-dessus des 15%. Donc je veux dire, je suppose à quelle vitesse ces actifs s'écoulent-ils? Et je suppose, comment devrions-nous, je suppose, penser à ce ruissellement et à ce soulagement?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Ils s'enfuient à environ 20% par an. Nous espérons que cela continuera.

    Doug Harter – Credit Suisse – Analyste

    Je l'ai. Et puis les flux de trésorerie, vous avez indiqué que les 23 billets étaient remboursables en juillet. J'imagine comment devrions-nous penser à vos réflexions sur les flux de trésorerie au premier semestre jusqu'à ce que vous ayez cet événement appelable?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Je pense que les flux de trésorerie sont stables et solides. Je pense que cela dépendra en partie de ce qui arrivera aux taux et à notre canal d'origine d'ici le milieu de l'année, mais nous sommes très satisfaits de notre opportunité de refinancer les 23 à de très bons taux.

    Doug Harter – Credit Suisse – Analyste

    Génial. Je vous remercie.

    Opérateur

    Notre prochaine question vient de Mark Hammond de Bank of America. Allez-y.

    Mark Hammond – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    Merci. Sur la diapositive 8, vous avez, c'est utile, le coût de service par prêt de 195 $ en 2019. Donc, si les défauts de paiement doublaient, quel pourrait être ce nombre par prêt?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Je pense que je voudrais y penser plutôt que de vous donner un chiffre du haut de ma tête, Mark, mais je n'ai rien devant moi.

    Mark Hammond – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    Aucun problème. Je peux enchaîner là-dessus. Et ensuite, pourriez-vous entrer un peu plus dans les détails pour savoir pourquoi les 15% sont le bon chiffre pour la valeur nette tangible des actifs corporels, en ce qui concerne ce que le test de résistance que vous avez impliqué et comment vous êtes arrivé à 15%?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    J'apprécie la question, et nos commentaires l'ont dit, c'était un test de résistance très diversifié. Notre test de résistance a vraiment indiqué que nous étions en assez bonne forme et que nous survivrions certainement à une récession. Mais je pense que dans l'ensemble, en tant que plus grand gestionnaire non bancaire et contrepartie de confiance de Fannie et Freddie et du gouvernement, nous pensons simplement qu'il est prudent de détenir plus de capital. Et en tant que leader du marché, encore une fois, je pense que cela peut sembler un peu banal, mais nous pensons que nous avons la meilleure plate-forme d'exploitation de l'industrie et que nous mettons cela sur un bilan encore plus solide.

    Je pense que nous allons signaler aux gens, c'est vraiment une entreprise forte qui peut générer des rendements durables dans le futur. Et à la fin de la journée, c'est ce qui va conduire à l'amélioration de notre cours de bourse. C'est donc vraiment la base pour nous de fixer cet objectif.

    Mark Hammond – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    Je l'ai. Et puis le dernier, juste mettre deux et deux ensemble. Donc, les flux de trésorerie discrétionnaires à l'état d'équilibre, qui sont utiles et excellents, si je mets cela ensemble avec votre objectif de valeur nette tangible, vous pourriez payer les 23 en deux ans avec des flux de trésorerie, grosso modo, si vous continuez dans cet état et atteignez votre Objectif de 15%. Est-ce le cas de base? Ou est-ce un refi ou un refi partiel avec une émission à haut rendement plus probable?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Eh bien, parce que nous avons les 23 puis les 26 derrière eux, je pense que nous les considérons tous les deux comme une opportunité. Nous avons l'intention de continuer à rembourser la dette. Mais si le marché nous offre la possibilité de lisser nos échéances et de nous refinancer à un taux attractif, nous prendrons cela et nous en dirons plus au cours des prochains mois.

    Mark Hammond – Bank of America Merrill Lynch – Analyste

    Je l'ai. Merci.

    Opérateur

    Notre prochaine question vient de Kevin Barker de Piper Sandler. Allez-y.

    Kevin Barker – Piper Sandler – Analyste

    Bonjour. Il s'agit donc de donner suite à la question de Bose sur le taux d'exécution des frais de maintenance. Il semble que les dépenses liées aux OER aient été de 28 millions de dollars négatifs ce trimestre, contre 11 millions de dollars positifs et un taux d'exécution d'environ 23 millions de dollars à ce jour. Plus précisément autour de REO, qu'est-ce qui a eu un impact autre que la récupération de 19 millions de dollars? Et qu'attendriez-vous des dépenses REO à l'avenir?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Je ne suis pas sûr de pouvoir vous donner une prévision ou une réconciliation de cela sur place, Kevin. Et '19 a été le plus grand moteur de ce nombre, mais je suis toujours d'accord si vous souhaitez faire un suivi avec vous hors ligne et vous en donner un rapprochement complet.

    Kevin Barker – Piper Sandler – Analyste

    Les dépenses de REO devraient-elles …

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Et au-delà, je m'attends à ce que la ligne soit stable, simplement parce que les tendances du crédit sont très atténuées. En fait, nos impayés sont en baisse, mais je m'attends à ce que cette ligne soit stable pour le reste de l'année.

    Kevin Barker – Piper Sandler – Analyste

    Donc vous vous attendez, donc ce serait négatif, négatif …

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Non, non, non, en l'absence de la reprise que nous avons connue au cours du trimestre. Mais nous vous donnerons un rapprochement après l'appel.

    Kevin Barker – Piper Sandler – Analyste

    D'ACCORD. Et puis y a-t-il eu des effondrements de confiance comme vous l'avez fait au cours des trimestres précédents au cours du trimestre également?

    Chris Marshall – Vice-président et directeur financier

    Non. Nous n'avons pas d'effondrement de la confiance.

    Kevin Barker – Piper Sandler – Analyste

    D'ACCORD. And then your MSR mark was in line with most of the industry this quarter at nine basis points, give or take, but the markdown throughout the year was less severe. Was there anything in particular within the portfolio that shifted throughout this year that have caused the MSR marks throughout the year to be less severe compared to most of the industry?

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    No. I think the answer would be no.

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    D'ACCORD. And then regarding the FHFA's new liquidity and capital requirements, do you expect any impact on how you manage the balance sheet, whether it's additional lines of credit or sources of liquidity or just, in particular, around the FHA, which seemed a little bit more severe? It doesn't seem like there's anything in particular that stands out just given your balance sheet, but…

    à lire :  Les hanches et les mégots craquent les rochers

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    No. I don't think there's anything particular. I'd say we, long before these requirements came out, starting at the beginning of the year, we significantly expanded our EBO program. And I think you should expect that we'll be more active in buying out loans to manage just have a better financing answer to certain delinquent loans.

    But beyond that, there's no change. And with regard to the FHA requirements, I think it's interesting they came out with them, but our own internal policies actually requires to hold liquidity and cash at higher levels. So there's no impact to our business. But I think it's an interesting announcement and would be interesting to see if anything else follows that.

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    D'ACCORD. And then on your UPB roll-forward in the servicing portfolio from Page 23 of the presentation, you get a transfer to subservicing? Did you receive compensation for the move to subservicing? Or was that just part of some of the portfolios that you bought for this?

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    Transfers to subservicing, I'm sorry. Would you…

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    $9.5 billion worth of UPB that was in the forward-owned servicing that was transferred to subservicing?

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    Oui. We sold a pool and are subservicing it until the actual transfer.

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    Thanks for the question.

    Operator

    Our next question comes from Henry Coffey from Wedbush. Please go ahead.

    Henry Coffey — Wedbush Securities — Analyst

    Bonjour. You gave us some a sense of January and made some positive comments on likely margins. I'm assuming you've had a decent sense of what February is all about as well. With the coronavirus, with the distraction from the election in the south and the Super Tuesday states sort of, etc., what does the housing mortgage equation look like from your perspective? Is it still as strong as it was before everyone started talking about coronas? Or…

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    Oui. I don't want to. No, I think we haven't seen any impact. Certainly, we're aware like everybody else is in watching the headlines and watching the market yesterday.

    But in terms of refinanced activity, our pipelines remain very, very strong. Margin is very solid. And with the rate move yesterday, we'll see how that plays out in mortgage rates. So it's too early to tell.

    But I think prior to that, we were already expecting the quarter to be very strong.

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    Oui. Henry, locks even prior to yesterday with we were having locks at all-time highs. I mean we continue to have very, very strong days from a performance standpoint.

    Henry Coffey — Wedbush Securities — Analyst

    So the trend in February was quite as good as January or some version thereof?

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    Yes, yes.

    Henry Coffey — Wedbush Securities — Analyst

    And then in terms of where your customers are thinking, I mean, is it refinanced and there are people living, breathing people out there that haven't figured out they could refinance their mortgage? Is it improving credit, where the people are finally able to take advantage of the rate? Is it purchase money? What's really driving the equation?

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    It's a combination, right? I think it's still majority is rate term refi. To your point, there's people that are coming back again. There's people that never have refinanced. There's some of its credit cures.

    And we've always had a strong capability in the cash out kind of debt consolidation piece as well, but that's probably 20%…

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    35%.

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    30% of what we're doing today. So it's a cross section of what's going on in the market. I mean, as you know, appreciation has been very strong. So you still are seeing a reasonable amount, call it, one-third that are doing the debt consolidation cash-out product.

    But the remainder is rate term. And those are folks that have never done a refinance in the past or coming back again.

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    And it may surprise you that people haven't taken advantage of that opportunity yet. But again, we have 1.1 million customers. Nearly 30% of our customer base could refinance today and save $200 a month, and that's not taking into account people that could save even more through debt consolidation. So there's still huge opportunity for people to cash in on this refi loan.

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    And we're really, I mean origination machine is just honing, right? We made the investments. We didn't talk about that as much last year because we focused on tight and a lot of the servicing, but we've made investments in the origination business, through the Home Advisor program that we've talked about, through our sales desk, which is a tool that allows all of our loan officers and home advisors to really work with the customer in a very efficient manner to give them the right product. It gives them all the options they need really at their fingertips. So we're seeing that's resulted in really two things.

    One, it's reduced our costs to originate by over $1,000 last year, and it also has resulted in just a more efficient, better customer experience. And frankly, we don't have to hire many folks because we just got the right tools.

    Henry Coffey — Wedbush Securities — Analyst

    Merci beaucoup. Good quarter.

    Operator

    Our next question comes from Mark DeVries from Barclays. Please go ahead.

    Mark DeVries — Barclays — Analyst

    Oui. Merci. I think as you mentioned, your gain-on-sale margins are benefiting from capacity constraints across the industry. Can you just talk about what you're seeing from competitors in terms of adding capacity? Is everyone remaining relatively disciplined here? And just thoughts for implications in the intermediate term for the margin.

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    Well, we'd go back to what we told you last quarter. It remains the same that we expect the margin to normalize over the course of the year. We do see people adding capacity, and we expect them to continue to add capacity. So eventually, gain-on-sale margins will come in.

    It's just a matter of when. So we expected the margin to normalize more in the first quarter, and we haven't seen that. So we're not hoping for it, but we expect it. And beyond that, I wouldn't give you any more specific forecast.

    We actually expected to see normalization occur in the fourth quarter, and it didn't happen. So…

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    I mean it feels to me like I was with a few of our peer CEOs last week at a conference, and it does appear to me, at least on the nonbank side, I don't really have a great view into the banks, but there is more discipline this time around. I mean folks are adding capacity. I mean we're still adding capacity, but it's not significant. And so it feels to me that, to Chris' point, at some point, I'm sure there will be more capacity in place.

    But I do think people are definitely being more disciplined than we've seen in the past.

    Mark DeVries — Barclays — Analyst

    D'ACCORD. That's helpful. And it sounds like these new FHFA requirements for nonbank servicers isn't really going to impact you materially, but any thoughts on whether it could impact other nonbank servicers? And if so, could that create some opportunity for you guys to get active again, doing some bulk acquisitions?

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    I think it will impact some. And I think they've run some analysis across their servicing population. So they know the folks that it will impact. I don't think it's a significant number, but clearly, there's going to be a category that, that will be impacted.

    That will present opportunity. I think our focus is, like we've been saying, focus on the core. We think we've got the best operating platform out there. I think we've got a lot of momentum in the origination business, a lot of momentum in the servicing business.

    We know we're going to take out. We're still, I think, early to middle innings of taking costs out. So I want to focus, focus, focus on the core. And if you think about what would be available in the marketplace, I don't know that it would have to be something pretty special, right? Some capability that we do not have, and I just don't know what that would be at this moment in time.

    We got a long runway of opportunity, a long runway on these strategic pillars. So I'm pretty happy about where we're at and continuing to grow the profitability of the business and the return on the business.

    Mark DeVries — Barclays — Analyst

    D'ACCORD. Je vous remercie.

    Operator

    Je vous remercie. Our next question comes from Kevin Barker from Piper Sandler. Please go ahead.

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    Oui. I just wanted to get an update so far this quarter on where your prepay speeds are coming in, given the move-in rates. I know it have been pretty volatile here recently, but just trying to get a feel for prepay speeds versus the 18% that was running in the fourth quarter?

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    We expected them to be modestly down this quarter, and they are modestly down, but they're still elevated. I don't have the exact number through the quarter, but I'll just leave it at that. They're down modestly from where they were in the fourth quarter.

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    D'ACCORD. So would the lock volume that you're projecting in January be driven mostly by correspondent? Or would that be due to consumer-direct volumes driving most of the increase in volume?

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    Our core is consumer-direct, very focused on the consumer-direct piece. So the lock increase is all consumer-direct primarily.

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    D'accord. Je vous remercie.

    Operator

    Je vous remercie. I show no further questions in the queue. At this time, I'd like to turn the call over to Jay Bray, chairman and CEO, for closing remarks. Please go ahead.

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    Je vous remercie. And thanks, guys, for joining us, and we'll be available for questions later. Have a great day. Appreciate it.

    Operator

    [Operator signoff]

    Duration: 49 minutes

    Call participants:

    Ken Posner — Senior Vice President of Strategic Planning and Investor Relations

    Jay Bray — Chairman and Chief Executive Officer

    Chris Marshall — Vice President and Chief Financial Officer

    Bose George — KBW — Analyst

    Doug Harter — Credit Suisse — Analyst

    Mark Hammond — Bank of America Merrill Lynch — Analyst

    Kevin Barker — Piper Sandler — Analyst

    Henry Coffey — Wedbush Securities — Analyst

    Mark DeVries — Barclays — Analyst

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    Julien