Les chiffres du recensement montrent des arguments statistiques pour la construction de plus d …

Au début de chaque année, le Census Bureau publie des données cruciales pour comprendre la pénurie de logements abordables en Amérique. Appelée Enquête sur les permis de bâtir, elle indique le nombre de permis de construire délivrés par la région métropolitaine, avec 1 permis égal à 1 unité (les immeubles multifamiliaux ergo représentent plusieurs permis). Les données de 2019 sont sorties début février, montrant à quel point – ou peu – certains métros se construisent par rapport à leur population. Mon propre calcul des chiffres révèle comment ces tendances affectent leur élasticité et leur accessibilité.

Une chose intéressante au sujet des données de 2019 est qu'elles diffèrent à peine des données annuelles précédentes, qui sont disponibles sur le site Web du recensement datant de 2004. Depuis presque chaque année depuis (sauf les années pendant et après la récession), le métro de Houston, Dallas et New York étaient de loin les principaux émetteurs de permis, allant généralement de 40 à 80 000 par an. Metro Los Angeles, Phoenix, Atlanta, Seattle et Washington, DC, a été le deuxième niveau, émettant généralement entre 20 et 40 000 Ko. Beaucoup de métros considérés comme les meilleurs exemples de nimbyisme – San Francisco, Boston, San Jose, Portland – délivrent souvent des permis inférieurs à 20 000, et parfois même dans les 4 chiffres.

Cela signifie-t-il que leurs prix élevés des maisons peuvent être imputés à la sous-construction? Oui, bien que les données devraient être analysées un peu plus.

Une meilleure façon de juger de la véritable élasticité d’un métro (terme utilisé pour décrire l’activité de construction par rapport à la demande) consiste à mesurer les permis pour 10 000 habitants. Cela facilite la comparaison de métros de tailles différentes. Par exemple, le métro de Houston et la ville de New York ont ​​tous deux délivré environ 61 000 permis en 2019. Mais le métro de New York est près de 3 fois plus grand que le métro de Houston, ce qui signifie que son activité de construction en 2019 (30,4 permis pour 10 000 habitants) était bien inférieure à celle de Houston ( 88,3 permis par 10k).

à lire :  FormulaFolio Investments LLC renforce sa participation dans Vanguard Utilit ...

Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessus, j'ai analysé les permis par 10 000 habitants pour 20 mètres entre la période 2004-2019 fournie par le recensement. Le dénominateur commun des 20 métros que j'ai choisis était leur taux de croissance rapide et leur forte demande. Donc, mon analyse comprend les métros Sunbelt, ainsi que ceux de la côte Est et Ouest de renommée mondiale. J'ai exclu les métros à croissance lente de Rust Belt comme Chicago et Philly, qui ont moins de demande et ne sont donc pas comparables.

Ce que j'ai trouvé, c'est que les métros sont connus pour leur nimbyisme, en fait, ont une expérience de plus de dix ans en matière de sous-construction. Les 6 métros les moins élastiques de mon graphique – Los Angeles, New York, Boston, San Francisco, San Diego et San Jose – se lisent comme un who's who des métros Nimby. À l'extrémité supérieure du graphique se trouvent des marchés réputés élastiques comme Houston, Dallas, Phoenix et Orlando.

Inversement, les prix médians des maisons sont corrélés négativement à l'activité de construction. Bien qu'il y ait une légère variation dans mon graphique, moins il y a de permis de métro, plus les prix médians des maisons sont généralement élevés – et vice versa. Vraiment, la corrélation est frappante. Sur la base du classement par Kiplinger des prix médians des maisons, les 9 plus élastiques de mes 20 métros avaient des médianes des prix des maisons inférieures à 300 000 $. 10 des 11 métros les moins élastiques avaient des médianes des prix des maisons supérieures à 300 000 $ – souvent extrêmement. Miami était le seul de ces 11 pays à ne pas dépasser 300 000 $, mais il est toujours considéré comme un marché très cher lorsqu'il est contrôlé pour le revenu médian.

à lire :  Sequans Com Shs Sponsorisé American Deposit Receipt Repr 1 Sh ...

La conclusion est claire. Plutôt que le mythe selon lequel les villes «ne peuvent pas se sortir de la crise du logement abordable» – et pourraient tout aussi bien ne pas essayer – certains métros ont accompli exactement cela. Ils ont connu une croissance rapide en termes d’emplois et de population, mais ont autorisé de nombreux logements au cours des 16 dernières années, stabilisant ainsi leurs prix. Les médianes des prix n'augmentent pas particulièrement rapidement d'une année à l'autre dans ces métros, ni ne deviennent trop élevées dans l'ensemble. Il est temps pour les métros côtiers coûteux comme New York et San Francisco d'observer ces tendances du recensement et de commencer à autoriser plus de logements.

Les chiffres du recensement montrent des arguments statistiques pour la construction de plus d …
4.9 (98%) 32 votes
 

Julien