Les régimes fiscaux possibles en SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) constituent d’excellentes solutions pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Le régime fiscal compte parmi les principaux éléments à ne pas négliger lors de la création d’une SCI et son régime fiscal. Le choix du régime a un impact sur la manière dont les revenus et les bénéfices sont imposés. Comprendre les différentes options disponibles est important pour toute entreprise ou particulier envisageant de créer une SCI.

Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu

Le régime le plus courant pour une SCI est celui de l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, la SCI elle-même n’est pas imposée. À la place, les revenus générés par la SCI sont attribués aux associés qui les déclarent dans leurs revenus personnels. Ce régime est souvent privilégié pour sa simplicité et sa transparence.

L’avantage principal de ce régime est la possibilité de déduire les déficits fonciers des revenus globaux de l’associé, sous certaines conditions. Cela peut être particulièrement avantageux pour les propriétaires ayant des emprunts immobiliers ou des charges importantes.

À noter qu’une SCI soumise à l’IR peut opter pour deux régimes : le régime micro foncier et le régime réel.

Le régime micro foncier : simplicité et abattement automatique

Le régime micro foncier est reconnu pour sa simplicité. Il s’adresse aux associés de SCI dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 euros. L’attrait principal de ce régime réside dans l’abattement forfaitaire de 30% appliqué sur les revenus fonciers, destiné à couvrir l’ensemble des charges. Ainsi, l’associé est uniquement imposé sur 70% de ses revenus fonciers, ce qui simplifie considérablement le calcul de l’impôt.

Par exemple, si une SCI génère 10 000 euros de revenus fonciers annuels, l’abattement de 30% réduit le revenu imposable à 7 000 euros. Ce régime est particulièrement avantageux pour les associés dont les charges réelles sont inférieures à l’abattement de 30%.

Toutefois, il faut savoir qu’il est impossible de déduire un éventuel déficit foncier des années précédentes sous ce régime.

Le régime réel : flexibilité et déduction des charges

Le régime réel, en revanche, permet une plus grande flexibilité et est souvent choisi par les associés dont les charges dépassent 30% des revenus fonciers. Ce régime permet de déduire de nombreuses charges réelles liées à la propriété immobilière, telles que les travaux de rénovation, les frais de gestion, les assurances et même les intérêts d’emprunts.

En d’autres termes, l’intégralité des charges est déductible des revenus fonciers de la SCI. Cette option est particulièrement pertinente lorsque les dépenses liées à l’immobilier sont importantes.

Par ailleurs, en cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal des associés, dans certaines limites. Ce mécanisme permet de réduire l’assiette fiscale, offrant ainsi un avantage fiscal notable.

Impact sur la fiscalité et la gestion de la SCI

La fiscalité des SCI à l’IR, que ce soit sous le régime micro foncier ou réel, s’aligne sur la fiscalité des particuliers. Les bénéfices sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, allant de 0% à 45% selon les tranches de revenus du foyer fiscal.

La gestion des SCI à l’IR est également simplifiée, puisqu’elles ne sont pas tenues de suivre des obligations comptables complexes et n’ont pas besoin de déposer leurs comptes au greffe du tribunal.

Imposition des plus-values et choix stratégique

En ce qui concerne l’imposition des plus-values, les règles applicables aux particuliers s’appliquent aussi aux SCI à l’IR. Un abattement pour durée de détention s’applique à partir de la sixième année, aboutissant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés

Une autre option est le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à l’IR, ici la SCI est traitée comme une entreprise et paie des impôts sur ses bénéfices. Le taux d’imposition varie selon le montant des bénéfices. Il est généralement de 25%, mais il est possible de bénéficier d’un taux réduit de 15 %, sous certaines conditions. Ce régime peut être intéressant pour les SCI ayant des bénéfices élevés, car il permet de bénéficier d’une imposition potentiellement plus faible que celui de l’IR.

Le régime de l’IS offre également une meilleure prévisibilité fiscale pour la SCI, puisque l’impôt est calculé sur les bénéfices de la société et non sur la situation personnelle de chaque associé.

Cependant, il complique la distribution des bénéfices, qui sont soumis à une double imposition : une fois au niveau de la SCI, puis au niveau de l’associé lors de la distribution des dividendes.

Concernant les plus-values, elles sont taxées à un taux de 25 % et aucun abattement ne peut être appliquée, quelle que soit la durée de détention.

Choisir le bon régime fiscal

Le choix du régime fiscal est une décision stratégique dans une SCI. Chaque option présente des avantages et des inconvénients qui doivent être évalués en fonction de la situation spécifique de la SCI et de ses associés. Une SCI gérant un important parc immobilier avec des bénéfices importants pourrait préférer l’IS, tandis qu’une petite SCI familiale pourrait opter pour l’IR.

Il est important de noter que le choix du régime fiscal n’est pas définitif. Une SCI peut passer de l’IR à l’IS, mais le changement inverse est plus complexe et soumis à certaines restrictions. Il est donc conseillé de bien réfléchir à ce choix dès la création de la SCI.

SCI et TVA

Le principe de base de la SCI vis-à-vis de la TVA

La SCI, dans sa forme traditionnelle, est généralement exempte de TVA. Elle ne facture donc pas de TVA sur ses locations et, en conséquence, ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats ou dépenses.

Ce principe a un impact sur le régime fiscal de la SCI et doit être pris en compte dans la stratégie globale de gestion de l’entreprise.

La location nue et l’option pour la TVA

Lorsque la SCI se consacre à la location nue, c’est-à-dire sans meubles, de biens à usage industriel, commercial ou de bureaux, elle peut choisir d’être assujettie à la TVA. Pour ce faire, elle doit faire une déclaration écrite adressée au service des impôts et préciser le régime de TVA choisi. Ce dernier prend effet dès le premier jour du mois où elle est déclarée.

À noter que cette décision est révocable, mais seulement à partir du 1ᵉʳ janvier de la neuvième année suivant son exercice.

Les particularités de la location meublée

Pour les SCI qui louent des biens meublés, la situation est différente. En effet, la location de biens meublés entraîne automatiquement l’assujettissement à la TVA. Cela signifie que la SCI doit facturer la TVA à ses locataires et peut, en contrepartie, récupérer la TVA sur ses dépenses liées à ces biens.

Les avantages de la TVA pour une Société Civile Immobilière

Opter pour la TVA peut être une décision stratégique pour une SCI. Ce choix est pertinent si la société engage des dépenses importantes incluant de la taxe sur la valeur ajoutée.

En effet, la TVA permet à la SCI de récupérer cette taxe sur ses achats, réduisant ainsi ses coûts et améliorant sa trésorerie.

Voici un tableau résumant les informations relatives aux régimes fiscaux d’une SCI :

Conclusion

Lors de la création d’une SCI, la décision concernant le régime fiscal doit être prise après une analyse approfondie des besoins spécifiques de la société et de ses associés. Il est souvent recommandé de consulter un expert en fiscalité ou en droit des sociétés pour faire le meilleur choix. La fiscalité des SCI, bien que complexe, offre des opportunités stratégiques pour la gestion et la planification patrimoniale.