Comment les frais de démarrage sont-ils traités pour les nouveaux immeubles locatifs?

Lorsque vous projetez un revenu imposable de votre nouvelle propriété locative, tenez compte des frais de démarrage

Les dépenses engagées avant le démarrage d'une entreprise ne sont actuellement pas déductibles. Dans le cas de l'immobilier locatif, les coûts engagés avant qu'une propriété soit prête à être louée sont considérés comme des frais de démarrage.

Quelles sont les dépenses de démarrage?

Les frais de démarrage se répartissent généralement en trois catégories:

  • Frais d'enquête – les montants payés ou engagés dans le cadre d'une enquête sur la création ou l'acquisition d'un commerce ou d'une entreprise.
  • Frais de formation / d'organisation – les sommes versées ou engagées pour créer un commerce ou une entreprise active.
  • Frais de pré-ouverture – les montants payés ou encourus dans le cadre de "toute activité lucrative et de production de revenus avant le jour où le commerce ou l'entreprise active commence, en prévision de cette activité devenant un commerce ou une entreprise active".
  • Comment les frais de démarrage sont-ils traités à des fins fiscales?

    Les coûts identifiés comme frais de démarrage sont traités différemment aux fins de l'impôt sur le revenu. Les dépenses ne peuvent pas être déduites automatiquement en une seule année. Étant donné que ces coûts sont réputés procurer un avantage sur plusieurs années, ils sont traités comme des dépenses en capital et doivent être déduits en montants égaux sur 15 ans. Une disposition spéciale permet aux contribuables de déduire jusqu'à 5 000 $ en frais de démarrage au cours de la première année d'activité, le solde étant amorti sur 15 ans.

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    Qu'en est-il des dépenses pour obtenir une hypothèque?

    Certains frais de règlement engagés dans le cadre de l'obtention d'une hypothèque doivent être amortis sur la durée de vie de l'hypothèque. Les dépenses telles que les commissions hypothécaires, les frais de traitement des prêts et les frais d'enregistrement sont capitalisées et amorties.

    Les points sont des frais payés par un emprunteur pour obtenir un prêt ou une hypothèque. Parfois, ces frais sont appelés frais de montage de prêt ou frais de prime. Les points sont essentiellement des intérêts payés d'avance, mais ne peuvent pas être déduits intégralement dans l'année du paiement. Les contribuables doivent amortir les points sur la durée du prêt pour leur bien locatif.

    Quand un bien est-il réputé prêt à être loué?

    Il existe une grande confusion quant au moment où la propriété est prête à être louée et où l'activité de location commence aux fins de l'impôt sur le revenu. Il est important d'établir ce point dans le temps car les dépenses ultérieures ne sont plus traitées comme des dépenses de démarrage nécessitant une capitalisation.

    L'activité de location commence lorsque le bien est prêt et disponible à la location, et non lorsqu'il a effectivement été loué. En d'autres termes, les dépenses engagées par le propriétaire pendant que la propriété est vacante ne sont pas des dépenses de démarrage. Par exemple, supposons qu'un propriétaire de contribuable possède un bien vacant dont la location est annoncée et qui a reçu un certificat d'occupation, mais le propriétaire n'a pas été en mesure de trouver un locataire depuis trois mois. Les coûts encourus pendant cette période ne sont pas considérés comme un démarrage car la propriété est prête et disponible à la location.

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    Si un contribuable engage des frais de démarrage, ils doivent être séparés et capitalisés conformément à l'Internal Revenue Code. Une bonne planification fiscale comprend la minimisation des dépenses de démarrage dans la mesure du possible et / ou leur maintien en dessous du seuil de 5 000 $.

    Nous avons ton dos

    Si vous avez des questions sur les frais de démarrage de votre nouvelle location, nous sommes là pour vous aider. Contactez moi au [email protected] ou 201.655.7411.

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    Julien