Comment gérer une augmentation de loyer sur votre bail commercial

Cet article couvrira:

Vous avez donc signé un bail commercial et déplacé votre start-up dans de nouveaux locaux commerciaux. Vous savez exactement combien de loyer vous paierez chaque trimestre – mais que se passe-t-il lorsque cela change?

Tout bail commercial à long terme sera probablement soumis à des révisions de loyer, au cours desquelles votre propriétaire pourrait décider de modifier votre loyer, ce qui pourrait entraîner une augmentation de loyer.

Bien sûr, en tant que locataire, vous souhaitez maintenir le loyer le plus bas possible dans vos locaux commerciaux, il est donc heureux que vous n'ayez pas à accepter la hausse proposée par votre propriétaire sans débat. Mais il est important que vous compreniez comment contester correctement une augmentation imminente du loyer et comment négocier efficacement pour un loyer plus équitable.

Alors, lisez la suite pour tout ce que vous devez savoir sur les révisions des loyers commerciaux et comment la négociation à travers eux fonctionne

Qu'est-ce qu'une révision de loyer?

À intervalles réguliers – généralement tous les trois à cinq ans – votre bail commercial fera l'objet d'une révision de loyer.

En d'autres termes, votre propriétaire évaluera les locaux et examinera le loyer qu'il vous facture, en vue d'ajuster le montant afin qu'il corresponde mieux aux conditions actuelles du marché et à l'état de la propriété.

Malheureusement, la plupart des baux commerciaux précisent que le loyer peut être ajusté «à la hausse uniquement», ce qui signifie que votre loyer ne peut qu'augmenter ou rester le même à chaque révision. Même si les prix du marché baissent, votre loyer restera statique plutôt que de baisser.

Comment fonctionnent les révisions de loyer sur les baux commerciaux?

Il existe plusieurs méthodes par lesquelles votre propriétaire peut effectuer une révision du loyer.

Le processus que votre propriétaire doit suivre sera décrit dans la clause de révision du loyer de votre bail commercial. Donc, pour avoir une idée claire de la façon dont la vôtre fonctionnera, la meilleure chose à faire est de lire attentivement cette clause.

En général, cependant, il est probable que votre propriétaire cherchera à établir votre nouveau loyer de deux manières:

  • Selon la valeur locative du marché libre. Il s'agit du loyer que votre propriétaire peut raisonnablement s'attendre à recevoir pour la propriété, en fonction de sa valeur et des loyers qui sont payés pour des propriétés similaires – avec des conditions de location similaires – dans la région. La majorité des révisions des loyers commerciaux sont effectuées de cette manière.
  • Selon l'indice des prix de détail (IPR). Le RPI mesure les variations moyennes des prix des biens et services à travers le Royaume-Uni. Par conséquent, le loyer qui s'aligne sur le RPI reflète les niveaux d'inflation générale plutôt que les changements du marché locatif en particulier.
  • Bien que des augmentations de loyer régulières puissent sembler une mauvaise affaire, la bonne nouvelle est que vous n’avez pas à accepter le nouveau loyer proposé par votre propriétaire. Toute augmentation peut être soumise à révision, débat et négociation…

    Négocier une révision du loyer: le processus

    Bien que chaque révision de loyer puisse différer, en général, une négociation de révision de loyer est susceptible de suivre ces étapes:

  • Votre propriétaire vous enverra, par écrit, un avis de déclenchement – en d'autres termes, il vous informera qu'il va augmenter votre loyer et détailler de combien.
  • Vous et votre conseiller (plus d'informations ci-dessous) répondrez à l'avis d'augmentation de loyer par un avis contraire indiquant que vous n'acceptez pas l'augmentation proposée par le propriétaire.
  • Votre conseiller négociera avec votre propriétaire en votre nom. À ce stade, un nouveau montant de loyer dont les deux parties sont satisfaites peut être convenu.
  • Si vous et votre propriétaire ne pouvez pas vous mettre d'accord sur un nouveau loyer, un tiers devra être nommé pour résoudre le litige (voir ci-dessous).
  • Mais c'est loin d'être tout. Avant qu'une négociation puisse débuter sérieusement, vous devez comprendre certains éléments cruciaux du processus de révision des loyers…

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    Comprendre votre clause de révision de loyer

    La clause de révision du loyer de votre bail commercial expliquera tout ce que vous devez savoir sur vos avis, il vaut donc la peine de le lire et de le digérer même si vous ne vous attendez pas à un examen de sitôt.

    La clause devrait expliquer:

  • Comment votre propriétaire doit mener le processus d'examen des loyers
  • Le processus que toute négociation doit suivre
  • Comment les différends entre vous et votre propriétaire doivent être résolus
  • En plus de cela, la clause détaillera certaines dates et délais cruciaux que vous devrez noter dans votre agenda. Ceux-ci inclus:

    Vos dates de révision du loyer

    Il est important que vous connaissiez bien les dates auxquelles vos révisions de loyer auront lieu. Cela peut sembler inutile, mais cela vaut la peine d'envisager votre stratégie de révision des loyers jusqu'à 18 mois à l'avance.

    Au moins 12 mois avant votre prochain examen, vous devriez commencer à surveiller le marché locatif local. Envisagez d'embaucher un conseiller en révision des loyers pour vous aider dans le processus, établir un loyer budgétaire et déterminer dans quelle direction les loyers du marché évoluent.

    Cela vous indiquera le meilleur moment pour entamer des négociations: si le marché augmente, vous devriez envisager d'engager des négociations dès que le bail le permet. Si les loyers du marché baissent, vous devez attendre aussi longtemps que possible avant d'entamer les négociations, en collectant autant de preuves que possible que les prix baissent.

    Quand vous pouvez embaucher un conseiller en révision de loyer

    Avoir l'aide d'un conseiller professionnel ou d'un arpenteur tout au long du processus d'examen s'avérera probablement inestimable. Mais il se peut que votre clause de révision du loyer spécifie un délai particulier dans lequel vous êtes autorisé à en louer un.

    Il est préférable d’obtenir l’aide d’un professionnel dès que le bail le permet afin qu’il puisse commencer à surveiller votre marché locatif local et à recueillir des preuves de ce qu’il estime être votre loyer.

    Vous ne voulez pas manquer l'occasion d'avoir un professionnel à vos côtés – alors assurez-vous de ne pas manquer votre date limite pour en embaucher un.

    L'avis que votre propriétaire doit donner

    Votre propriétaire devra vous informer en temps utile s'il envisage d'augmenter votre loyer. En règle générale, ils seront tenus d'envoyer l'avis de déclenchement avec un préavis de trois mois, bien que ce ne soit pas le même pour tout le monde.

    Vous devez être conscient de ce délai car il se peut que, si votre propriétaire ne vous informe pas d'une augmentation imminente avant la date limite pour le faire, il n'a plus le droit d'imposer l'augmentation.

    Combien de temps vous avez pour entamer des négociations

    Votre bail commercial ne vous donnera qu'un certain temps pour répondre à l'avis de votre propriétaire, contester une hausse imminente et entamer des négociations pour un nouveau loyer.

    Il est connu que les locataires finissent par payer des loyers gonflés parce qu'ils n'ont pas répondu à leur propriétaire dans le délai imparti – évitez ce sort en étant pleinement conscient de votre date limite afin que, le moment venu, vous puissiez bien répondre dans avance.

    Embaucher un conseiller professionnel

    Nous vous conseillons fortement de faire appel aux services professionnels d'un expert ou d'un conseiller en révision des loyers.

    Un tel expert peut:

  • Vous aider à rechercher le marché locatif local, à évaluer votre propriété et à déterminer objectivement le loyer que vous devez légitimement payer
  • Négocier avec votre propriétaire en votre nom
  • L'embauche d'une aide professionnelle coûtera bien sûr plus cher que de le faire vous-même, mais un conseiller / arpenteur devrait facilement compenser ce qu'ils ont coûté en vous garantissant le meilleur loyer possible.

    Comment trouver le bon arpenteur / conseiller

    Pour trouver un expert / conseiller en révision des loyers, essayez de consulter:

  • Le RICS. Cette organisation, la Royal Institution of Chartered Surveyors, peut fournir une liste des experts agréés expérimentés dans votre région.
  • Autres locataires commerciaux dans votre région. Ils peuvent être en mesure de fournir des recommandations aux enquêteurs / conseillers avec lesquels ils ont travaillé.
  • Votre agent immobilier. Si vous avez utilisé un agent pour acquérir votre propriété, il aura probablement, ou pourra recommander, un arpenteur / conseiller approprié (il aura également l'avantage de savoir comment la transaction initiale a été négociée, ce qui peut également aider les négociations) .
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    Avant de choisir un conseiller / arpenteur, demandez à toutes vos options une proposition écrite décrivant ce qu'ils feront pour leurs honoraires. C'est un bon moyen de déterminer qui fonctionnera le mieux en votre nom.

    N'oubliez pas: l'agent offrant les frais les plus bas n'est pas toujours le meilleur candidat.

    Combien coûtera un expert / conseiller en révision de loyer?

    Les frais que vous payez à un conseiller en révision des loyers dépendront en grande partie de:

  • La taille des locaux en question
  • La complexité de l'affaire
  • Il est souvent utile de convenir d'un élément lié au succès – par exemple, ils peuvent vous facturer davantage s'ils vous permettent d'obtenir un bon résultat – pour vous assurer qu'ils sont incités à travailler pour obtenir le meilleur résultat possible.

    Comprendre le marché

    Comprendre le marché locatif autour de vous est essentiel pour négocier votre loyer – et trouver un loyer équitable à proposer à votre propriétaire.

    Pour ce faire, vous devrez rechercher des locaux locaux similaires aux vôtres – avec des conditions de location similaires – et voir quels sont leurs loyers et comment ils se comparent aux vôtres.

    C'est une bonne idée d'avoir fait cette recherche bien avant la date de révision de votre loyer. De cette façon, si votre propriétaire propose un loyer qui semble élevé par rapport à ce que des propriétés similaires atteignent, vous aurez déjà les informations dont vous avez besoin pour lancer les négociations.

    Ne vous inquiétez pas si cela vous semble écrasant – si vous avez embauché un conseiller professionnel, il devrait être en mesure de jouer un grand rôle dans ce processus, en effectuant des recherches approfondies et en vous transmettant ce qu'il trouve.

    Pour que cette recherche soit aussi précise que possible, vous (ou votre conseiller) ne devez rechercher que des propriétés vraiment similaires aux vôtres.

    Vous pouvez déterminer la similitude d'un local avec le vôtre en comparant:

  • Quel age c'est
  • La condition dans laquelle il se trouve
  • Le cahier des charges du bâtiment
  • Ses commodités, par exemple la climatisation, le chauffage central, une bonne plomberie
  • L'endroit où il se trouve
  • L’utilisation potentielle la plus précieuse du bien
  • Lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux en particulier, l'emplacement du bâtiment peut faire une énorme différence à louer. Dans certains cas, même des côtés différents d'une même rue peuvent obtenir des évaluations différentes.

    Il y aura une hypothèse en place que la propriété est utilisée pour son objectif le plus précieux (c'est-à-dire celui qui réalise le loyer et les charges les plus élevés) même si ce n'est pas le cas. Donc, peu importe à quoi vous l'utilisez, la location de votre espace sera généralement basée sur son utilisation potentielle la plus précieuse.

    Par exemple, disons que les espaces de bureaux génèrent un loyer plus élevé que les espaces de stockage. Si vous utilisez vos locaux pour stocker du stock mais qu'il pourrait être utilisé comme bureaux, votre loyer sera calculé comme si vous utilisiez les locaux comme bureaux. Vous devrez donc tenir compte des utilisations potentielles lorsque vous examinerez d'autres propriétés.

    Prise en compte des améliorations

    Si la propriété s'est structurellement, esthétiquement ou autrement améliorée depuis que vous avez emménagé pour la première fois, il se peut que cela soit pris en compte lors de votre révision de loyer et utilisé comme une raison d'augmenter votre loyer.

    Si votre propriétaire est celui qui a apporté ces améliorations, c'est sa prérogative. Cependant, si vous avez payé les améliorations vous-même, votre propriétaire ne devrait pas augmenter votre loyer en conséquence. Malgré cela, ils peuvent toujours essayer.

    Pour cette raison, il est extrêmement important que vous gardiez une trace de toutes les améliorations que vous apportez à la propriété pendant votre location, afin que vous puissiez prouver qu'elles sont sorties de votre poche et donc ne pas demander de loyer supplémentaire.

    Quels autres facteurs aideront mes négociations?

    Outre l'expertise et les prouesses de négociation de votre conseiller – ainsi que le caractère raisonnable de votre nouvelle demande de loyer -, plusieurs autres facteurs pourraient aider votre cause.

    Par exemple, votre contre-proposition est susceptible d'être considérée plus favorablement par votre propriétaire si:

    à lire :  nLIGHT, Inc. (LASR) Transcription de l'appel des résultats du quatrième trimestre 2019
  • Vous avez été un bon locataire qui paie toujours le loyer et les charges à temps
  • Votre propriétaire n'a pas toujours respecté ses obligations
  • Le marché immobilier local est lent et votre propriétaire aurait du mal à trouver un nouveau locataire si vous mettiez fin à votre bail
  • Résoudre un différend en cours

    Il se peut que vous et votre propriétaire ne puissiez pas vous mettre d'accord sur un nouveau loyer. Peut-être soupçonnez-vous même que votre propriétaire utilise des tactiques dilatoires; refuser de s'entendre maintenant afin de mieux capitaliser sur un marché locatif en hausse (ce qui est frustrant pour un locataire, mais cela est connu).

    La bonne nouvelle est que de tels litiges peuvent être résolus – et votre bail commercial vous dira exactement comment cela doit être fait.

    Dans la plupart des cas, cependant, votre contrat de location vous demandera de nommer un tiers, tel qu'un expert agréé local spécialisé dans la révision des loyers, pour effectuer l'appel.

    Ce tiers peut être placé dans l'un des deux rôles. Votre bail vous expliquera s'il doit agir en tant que:

  • Un arbitre. Dans ce cas, le tiers vous consulterait, vous et votre propriétaire, écouterait et évaluerait vos arguments. Ils décideraient alors du nouveau loyer en fonction de ces cas.
  • Un expert indépendant. Dans ce cas, le tiers utiliserait sa propre expertise pour décider du nouveau loyer, souvent sans vous consulter ou consulter votre propriétaire.
  • Une fois qu'un tiers est impliqué, il arrive souvent que le litige soit résolu en quelques mois. Mais sachez que cela peut coûter à la fois à vous et à votre propriétaire environ 1 000 £ chacun pour nommer ce parti.

    Important: si le tiers estime qu'une personne impliquée dans le processus (à savoir vous ou votre propriétaire) s'est comportée de manière déraisonnable, elle peut attribuer des frais à son encontre – alors assurez-vous de vous comporter de manière professionnelle et de ne pas pousser à des résultats irréalistes et déraisonnables si vous voudrais éviter ce résultat coûteux.

    Si vous n'êtes toujours pas satisfait du résultat, vous pourrez peut-être faire appel au tribunal, bien que cela puisse être un processus coûteux pour vous.

    Et après?

    Un examen des loyers peut prendre aussi peu qu'un mois ou plusieurs années à négocier, selon que l'examen mène à un consensus rapide ou à un différend continu.

    Surtout, vous continuerez à payer votre loyer actuel – plutôt que tout nouveau montant suggéré – pendant les négociations. Mais, si le loyer finalement convenu est supérieur à votre loyer actuel, vous devrez effectuer des paiements rétroactifs pour couvrir la différence jusqu'à la date de révision. Vous devrez peut-être également payer des intérêts.

    Il est donc dans votre intérêt de résoudre le problème rapidement – c'est pourquoi il est essentiel d'enregistrer des dates importantes et de réfléchir à votre stratégie le plus tôt possible.

    Une fois le nouveau loyer convenu, vous devrez conserver une copie signée de la note de révision du loyer – qui détaille le nouveau loyer qui a été confirmé – pour vos dossiers. Il est préférable de le conserver avec votre copie de votre bail commercial.

    Négocier une révision de loyer peut être un processus stressant – après tout, cela concerne votre argent durement gagné et vos locaux commerciaux très importants.

    Mais en étant préparé, en connaissant vos affaires et en obtenant les conseils et l'aide d'un professionnel (et, bien sûr, en étant un locataire hors pair en général), vous vous donnerez les meilleures chances de réussite!

    Bonne chance!

    Comment gérer une augmentation de loyer sur votre bail commercial
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    Julien