Comment calculer les coûts de location d'un magasin

L'évaluation des coûts de démarrage peut être difficile pour les nouveaux détaillants. Si plusieurs des étapes de la planification d'une entreprise nécessitent que vous déteniez une licence de commerce de détail, comment obtiendrez-vous les informations nécessaires pour déterminer si votre plan d'affaires de vente au détail est viable ou non? L'essentiel est que de nombreux chiffres du plan d'affaires devront être estimés.

De même, si vous envisagez de demander un prêt à la banque pour votre commerce de détail. La banque veut voir que vous avez pris en considération les coûts de vos affaires et voudra avoir une image assez précise de vos coûts. Cela comprend votre loyer.

Comment établir un budget pour un espace de vente au détail

Alors, comment savez-vous ce que vous allez payer en loyer avant de le payer (ou avant même de savoir où vous allez localiser)? Vous devez faire des recherches et obtenir des chiffres solides des propriétaires de bâtiments et / ou des sociétés de gestion. Connaissez le haut de gamme et le bas de gamme des autres loyers de vente au détail dans la zone où vous souhaitez que votre magasin soit.

Comparables de recherche

Commencez par regarder les propriétés vacantes dans la zone où vous souhaitez ouvrir votre magasin de détail. La plupart des régions ont un prix moyen au pied carré. Par exemple, un magasin dans un centre commercial populaire situé directement en face d'une autoroute très fréquentée peut coûter 23 $ le pied carré. Donc, pour 1 900 pieds carrés, cela coûterait environ 3 642 $ par mois.

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[Total Square Feet x Price per Sq Ft. ÷ 12 (months) = Monthly Rent]

Un bâtiment autonome de taille similaire situé à un demi-mille de ce magasin peut coûter seulement 11 $ par pied carré. Aux fins de la rédaction d'un plan d'affaires, l'utilisation d'un prix moyen de 17 $ le pied carré serait une hypothèse sûre dans cet exemple.

Analyser les conditions du bail

Une autre considération importante est le type de conditions de location que vous obtiendrez. La plupart des propriétaires dans un espace commercial comme le commerce de détail vous répercuteront leurs coûts d'exploitation dans le cadre du contrat de location.

Il y a trois charges communes ajoutées à votre loyer de base chaque mois. En règle générale, un propriétaire vous facturera le CAM (entretien des parties communes), qui correspond aux coûts du propriétaire pour l'entretien du parking, de l'éclairage, etc. pour le centre dans lequel vous vous trouvez. De plus, les propriétaires répercuteront le coût de la propriété taxes pour l'espace. Il est également courant que le propriétaire vous demande de payer la prime d'assurance de votre espace. Bien que vous puissiez (et devriez) être tenu de souscrire une assurance pour votre propriété située dans l'espace, le propriétaire a une police pour le protéger des dommages à l'espace pendant que vous le louez. Le coût de cette prime peut être répercuté sur le bail.

Si vous avez un bail avec les trois coûts décrits dans le dernier paragraphe, cela s'appelle un bail «triple net». Cela fait référence au fait que votre bail est le loyer de base, plus CAM, plus assurance, plus taxes ou net du loyer de base. Assurez-vous d'être très prudent lorsque vous étudiez cette condition pour les baux dans votre région. Il est plus courant qu'improbable qu'un propriétaire utilise un système triple net.

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Cela signifie que votre loyer de notre exemple (3 642 $) pourrait en fait être 200 $ de plus par mois. C'est un nombre important. Nous avons rencontré de nombreux détaillants qui ont laissé ces coûts hors de leur pro forma et se sont retrouvés dans de graves problèmes de trésorerie une fois qu'ils ont ouvert leur magasin.

Assurez-vous d'estimer le coût des services publics, de l'entretien, de votre assurance ou des frais immobiliers et des éventuelles augmentations de loyer. Idéalement, ce dernier élément sera prévisible, car vous signerez probablement un bail pour une durée déterminée à une course spécifique. Mais lisez les petits caractères et connaissez les conditions dans lesquelles une augmentation du taux pourrait se produire.

Alternatives à la location d'espaces commerciaux

De plus en plus, les startups renoncent à la voie traditionnelle de la location d'une vitrine, s'appuyant plutôt sur le co-working ou les espaces partagés pour économiser sur les coûts. Si vous envisagez de faire la plupart de vos ventes en ligne, vous n'aurez peut-être pas besoin d'un emplacement en béton, mais simplement d'une adresse physique à des fins fiscales.

Et pour les opérations de vente au détail saisonnières, il peut être plus judicieux de ne pas avoir un emplacement permanent, plutôt d'opter pour la location à court terme d'un stand sur un marché de producteurs ou d'un kiosque dans un centre commercial ou un autre endroit très fréquenté. Bien que ces options permettent d'économiser de l'argent à court terme, elles peuvent être plus difficiles à intégrer dans un budget car elles ne sont pas un coût fixe traditionnel.

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Vous devriez également être à l'affût de tout espace incubateur de startups dans votre région, qui ne coûte généralement rien à une nouvelle entreprise. Les espaces d'incubation ne sont pas idéaux si vous prévoyez de vendre vos marchandises directement aux clients, mais peuvent être utiles lorsque vous démarrez toujours votre entreprise.

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Julien