Combien les startups paient-elles pour l'espace de bureau?

Combien les startups paient-elles pour l'espace de bureau?

Bureau de San Francisco de GitHub. Source: Adam Nash Twitter.

Au cours de la «bulle Dot Com» des années 1990, les histoires abondaient sur les dépenses somptueuses des startups en bureaux. Les présidents Herman Miller Aeron, les propriétaires qui exigeaient des capitaux en plus des chargements de bateaux et des contrats à long terme ont tous conduit de nombreuses startups à l'insolvabilité lorsque l'environnement de financement des «dot coms» s'est asséché.

Ces histoires nous ont incités à penser que les bureaux sont chers et financièrement risqués pour une entreprise naissante. Mais est-ce vrai? Combien les startups paient-elles réellement pour l'espace de bureau? Étant donné que la plupart d'entre eux sont désormais situés à San Francisco (la ville la plus chère des États-Unis pour vivre), il doit être coûteux de louer des bureaux pour une startup.

Pour répondre à ces questions, nous avons interrogé les sociétés Y Combinator pour savoir combien elles paient pour le loyer. Cinquante-quatre entreprises ont répondu à notre sondage informel. L'entreprise médiane qui a répondu compte 10 employés et dépense 6100 $ par mois en loyer.

6100 $ est un morceau de changement décent. Mais pour une entreprise de 10 personnes, cela ne représente qu'environ 5 à 10% des dépenses globales. Même à San Francisco, l'un des marchés immobiliers les plus chers au monde, les bureaux sont une dépense relativement mineure par rapport aux salaires.

Creuser dans les chiffres

Environ 10% des sociétés Y Combinator ont répondu à notre enquête par courrier électronique assez peu scientifique. Nous leur avons demandé combien ils paient en loyer, leur emplacement, combien de personnes ils emploient, la superficie en pieds carrés de leur bureau et combien d'employés leur bureau pourrait confortablement loger s'ils grandissaient.

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Un petit mot: demander aux fondateurs d'une entreprise «combien ils paient pour le loyer» est quelque peu imprécis. Par exemple, selon notre bail, Priceonomics paie 2700 $ par mois pour notre bureau de 1200 pieds carrés dans le quartier Mission de San Francisco. Cependant, nous sommes contractuellement obligés de payer 300 $ par mois pour couvrir les "coûts d'exploitation du bâtiment", donc notre bail est effectivement de 3000 $ par mois. Les entreprises pourraient également négocier des améliorations locatives (comme l'installation d'un nouveau tapis) qui pourraient être payées par l'une ou l'autre des parties. Malgré la marge de manœuvre, cependant, les chiffres que nous présentons devraient être exacts.

Le prix médian des bureaux parmi les startups de notre enquête est de 6 100 $. La distribution va des entreprises qui ne paient que quelques milliers de dollars par mois à d'autres qui en paient des dizaines de milliers.

Source: enquête Priceonomics auprès des startups Y Combinator

Sur les 54 entreprises interrogées, 30 d'entre elles se trouvent à San Francisco, 15 dans la South Bay (la zone autour de Stanford appelée traditionnellement «Silicon Valley»), 2 dans la East Bay et 7 «Autre» (New York, Londres, Ann Arbor, Seattle).

Source: enquête Priceonomics auprès des startups Y Combinator

Il est intéressant de noter que 56% des startups YC de l'enquête sont situées à San Francisco. Toutes les startups de YC sont «fortement encouragées» à s'installer près de Mountain View, l'emplacement de Y Combinator, pendant le programme. Cela signifie qu'après avoir obtenu un financement, la majorité de ces startups font leurs valises et se dirigent vers The City. Les seules autres villes comptant plus de 5 entreprises dans notre enquête étaient Palo Alto (7 entreprises) et Mountain View (5 entreprises).

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Quel est le coût des bureaux dans ces trois villes? Remarquablement, les espaces de bureaux de banlieue de Palo Alto coûtent presque deux fois plus par pied carré que la ville de San Francisco. Il se pourrait que Palantir récupère tous les espaces de bureaux disponibles, mais il semble que l'immobilier commercial de Palo Alto soit plus cher que San Francisco depuis un certain temps.

Sur les 30 startups situées à San Francisco, plus de la moitié sont situées dans SOMA. Les deux autres quartiers les plus populaires sont le Financial District et The Mission.

De toute évidence, les entreprises comptant plus d'employés ont besoin de plus d'espace. Dans l'ensemble de l'enquête, la dépense médiane de loyer par employé et par mois était de 692 $. À Palo alto, le loyer par employé et par mois est de 950 $ par mois, contre 643 $ à San Francisco et 713 $ à Mountain View.

De combien d'espace une startup a-t-elle besoin? La start-up médiane du sondage dispose actuellement de 2 345 pieds carrés d'espace de bureau pour loger leurs 10 employés: un spacieux 233 pieds carrés par employé. Cependant, les entreprises en croissance ont tendance à louer plus d'espace que leurs besoins actuels (sinon elles déménageraient constamment). Nous avons demandé aux startups combien de personnes pouvaient s'intégrer dans leur espace actuel avant que les choses ne soient trop encombrées, et elles ont répondu à 17 employés. Cela implique que les startups utilisent une règle empirique selon laquelle chaque employé a besoin d'environ 130 pieds carrés d'espace avant que l'espace ne soit trop restreint.

Conclusion

Bureau de prix à la Mission. 3000 $ par mois pour 1200 pieds carrés.

Alors maintenant, nous savons combien les startups paient pour les bureaux. Si vous avez suffisamment de revenus ou avez levé suffisamment de capitaux pour avoir 10 employés, votre startup peut s'attendre à payer environ 6 100 $ de loyer par mois. Cela peut sembler cher, jusqu'à ce que vous sachiez combien vous devez payer ces 10 personnes. (C'est beaucoup, et peut-être un sujet pour un futur article.) Pour une startup, le coût de l'espace de bureau est une goutte d'eau par rapport aux salaires.

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Ce message a été écrit par Rohin Dhar. Suivez-le sur Twitter ou Google Plus. Pour recevoir des notifications occasionnelles lorsque nous écrivons des articles de blog, inscrivez-vous à notre liste d'email.

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Julien