Combien coûte la location d'un bureau?

L'emplacement, les commodités, la qualité du bâtiment, ainsi que des facteurs externes tels que les forces du marché de l'offre et de la demande, la croissance démographique, les conditions de location et les taux d'inoccupation, font partie de la vaste gamme de facteurs qui déterminent le coût de location d'un bureau. .

L'attractivité d'un lieu est un facteur clé

Les immeubles de qualité supérieure – généralement situés au cœur d'un quartier central des affaires – ont tendance à atteindre les niveaux de location les plus élevés, avec des immeubles de catégorie A et B ou de qualité inférieure par la suite, selon la directrice de NSW pour la location de bureaux de Knight Frank, Tina Raftopoulos.

De même, les emplacements offrant moins de commodités et moins d'accessibilité auront tendance à attirer moins que le loyer commercial moyen par mètre carré.

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Le coût de location d'un espace de bureau est plus qu'un remboursement mensuel de base car il comprend à la fois le coût total de la réinstallation et certaines dépenses cachées, explique Joel Duffy, directeur de la location de bureaux à Cushman & Wakefield Sydney.

Photo: IStock / LeoPatrizi

«Il est important que les locataires prennent en compte tous les coûts, y compris leur aménagement,« réparent »les locaux précédents, les frais d'agence et les frais juridiques, ainsi que les autres frais accessoires pour les installer et fonctionner dans leur nouvel espace», a déclaré M. Duffy.

Facteurs qui affectent le loyer commercial:

  • Emplacement
  • Catégorie d'actif (qu'il s'agisse de grade A, de grade B, etc.)
  • Taille
  • Durée du bail, structure de l'accord et si un nouvel aménagement est nécessaire
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    Comment est calculé le loyer des bureaux?

    Les loyers de location de bureaux sont généralement annoncés comme un dollar par mètre carré. Cela peut être annoncé par an ou par mois, et exclut généralement la TPS. Par exemple, disons qu'un bureau de 50 m² est annoncé à 65 $ par mètre carré par mois. Le coût annuel de location – excluant la TPS – serait de 65 $ x 50 x 12 = 39 000 $. La TPS peut être calculée en ajoutant 10% au montant de la location. Par conséquent, le loyer annuel incluant la TPS serait de: 39 000 $ x (1,1) = 42 900 $.

    Selon Cushman & Wakefield, les loyers bruts sont un chiffre tout compris qui comprend toutes les dépenses de construction. En vertu d'un bail net, les dépenses sont séparées dès le départ et clairement décrites comme un coût supplémentaire pour le locataire.

    Les dépenses, qui sont transmises à un locataire, comprennent:

  • les taux
  • impôt foncier
  • assurance bâtiment
  • les frais de réparation et de nettoyage (à l'exclusion des coûts en capital)
  • frais de gestion
  • Les incitations sont généralement appliquées en plus du loyer brut et peuvent comprendre une période sans loyer, un abattement du loyer, une contribution d'aménagement ou une combinaison de ces incitations.

    Selon Rowan Humphreys, directeur du conseil aux locataires de Colliers International, en réalité, le loyer commercial est finalisé par négociation – il s'agit essentiellement d'un processus d'offre et d'acceptation.

    Les loyers et les incitations dépendent de l'équilibre du marché local.

    Sur certains marchés, le cycle de développement a des conditions favorables pour les locataires, tandis que sur d'autres marchés, il favorise les propriétaires, a déclaré M. Humphreys.

    Selon Knight Frank, les taux de location commerciale par mètre carré à Sydney (CBD) sont les plus élevés d'Australie, avec une qualité supérieure – premium et A – à des niveaux de location nets de 992 $ par mètre carré par an.

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    Photo: IStock / zetter

    Comment savoir si je paie trop?

    Il existe de nombreuses variables à prendre en compte lorsqu'il s'agit d'un prix de propriété commerciale au mètre carré et de déterminer si vous payez trop de loyer.

    Assurez-vous de prévoir suffisamment de temps pour rechercher la bonne affaire pour votre entreprise.

    Comparez les loyers et offres similaires aux locaux que vous souhaitez louer.

    Un bon agent devrait être en mesure de vous conseiller sur l'état du marché et d'offrir des preuves des derniers tarifs de location de bureaux.

    Vous devriez également recevoir un résumé des différentes options disponibles pour répondre à vos besoins.

    Colliers International recommande de se familiariser avec les nuances complexes de la location commerciale ou de demander une assistance professionnelle par le biais d'un conseiller locataire.

    Comprendre le marché vous aidera à identifier les options immobilières sous-évaluées et les poches du marché qui représentent une meilleure valeur à ce moment particulier, a déclaré M. Humphreys.

    «Cela accorde beaucoup plus d'importance au maintien en poste de conseillers locataires possédant à la fois une connaissance approfondie du marché et de solides relations professionnelles pour garantir que tous les stocks disponibles soient accessibles et que le meilleur résultat soit obtenu.

    Loyer commercial moyen en Australie

    Etat
    Loyer net net * ($ / m2)
    Des incitations

    NSW

    Sydney CBD premium
    1025 $
    22%

    North Sydney
    785 $
    20%

    Parramatta
    485 $
    15%

    Frange CBD
    675 $
    13%

    Vic

    Melbourne CBD premium
    698 $
    27%

    Chemin St Kilda
    400 $
    21%

    Rive sud
    495 $
    23%

    City Fringe
    460 $
    sept%

    Qld

    Brisbane CBD premium
    670 $
    37%

    Sud intérieur
    458 $
    33%

    Côte d'or
    380 $
    12%

    Source: Colliers International H1, 2018 * Le loyer indiqué sur un document de location, qui ne comprend pas les dépenses.

    Acheter ou louer des bureaux

    L'achat d'une suite de strates commerciale vous donnera plus de contrôle sur votre espace, conseille Knight Frank.

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    "Cependant, le coût des suites de strates a considérablement augmenté ces derniers temps en raison de l'accessibilité et du faible coût de financement", a déclaré Mme Raftopoulos.

    "L'acquisition d'une propriété commerciale vous donne moins de flexibilité en termes d'expansion et de contraction de l'espace, et il y a le fardeau supplémentaire des dépenses en capital pour mettre à niveau la suite."

    Avantages de louer des bureaux:

  • La flexibilité
  • Capacité à développer et à contracter votre entreprise
  • Plus de liberté pour saisir de bonnes opportunités de location
  • Moins de capitaux propres et de liquidités dans votre entreprise
  • Avantages d'acheter un espace de bureau:

  • C'est votre propriété et vous pouvez la changer comme bon vous semble
  • Les décisions de gestion sont de votre responsabilité
  • Vous pouvez recevoir des revenus de location
  • Potentiel de croissance du capital
  • Avantages fiscaux
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    Julien